תקן ה-ICC/MBI 1200-2021, שמתאר את התכנון והבנייה של מבנים מודולריים, יחד עם תקן 1205-2021 לבדיקות ואישורים, קובע את הכללים הבסיסיים לבניית בתים מחוץ לאתר. הנחיות אלו עוטפות את כל התהליך – מהשרטוטים הראשונים ועד לייצור המוחלט ולוודא שהכל עומד בדרישות התקנות. שני התקנים פורסמו בדצמבר 2021 על ידי מועצת התקנים הבינלאומית (International Code Council) בשיתוף עם מכון הבנייה המודולרית (Modular Building Institute). הם עוסקים בבעיות חמורות שפגעו במשך שנים במפקחת על בתים מיוצרים במפעל. אם כי תקנים אלו פועלים במקביל לקודים הקיימים, כגון קוד הבנייה הבינלאומי (International Building Code) וקוד הדיור הבינלאומי (International Residential Code), הם אינם נועדו להחליף אותם לחלוטין. במקום זאת, הם משמשים כחומר רפרנס שנועד למלא חסרים ולסייע בסופו של דבר לפשט את הניווט ברשת המורכבת של תקנות הבנייה עבור כל המעורבים בתהליך.
עד שנת 2024, שיבצו שתים עשרה מדינות באמריקה את התקן הסטנדרטי 1200-2021 או 1205-2021 לתוך חוקיהן או תקנותיהם, לרוב כדרך נוספת לקיים את הדרישות המופיעות בפרק 34 של IBC/IRC. עם זאת, התהליך הזה אינו מתרחש באופן אחיד בכל מקום. בחלק מהאזורים משתמשים בתקנים אלו רק לסוגים מסוימים של פרויקטים, כגון בנייני דירות או פרויקטי דיור זול. מדינות אחרות דורשות מבוני הבתים לפעול לפי שני התקנים החדשים, וגם לפי כל התקנות המקומיות שכבר קיימות במקום. בשל האופי הפזור של יישום התקנים, בית מוכן במפעל אשר עבר בדיקה וקיבלו אותו באידהו עלול שלא להתקבל במעין — לא בגלל בעיה כלשהי בבנייה עצמה, אלא משום ששיטות האכיפה שונות מאזור לאזור. התקנים הללו נוצרו כדי להסדיר את תהליכי הבדיקה והאישורים ברחבי ארצות הברית. עם זאת, מכיוון שהם עדיין חדשים יחסית, מפתחים העוסקים בפרויקטים בין־מדינתיים חייבים לבדוק את התאמתם לשתי מערכות של כללים, עד שרוב האזורים יאמצו אותם באופן עקבי.
התקן ICC/MBI 1205-2021 משנה את המיקום שבו מתבצעות בדיקות האיכות בפרויקטים בנייה. במקום לסמוך על בדיקות הנעשות באתר הבנייה עצמו, רוב הבדיקות הללו חייבות כעת להתבצע במפעל הייצור. כ-70–90 אחוז מכלל דרישות הקוד חייבים להיבדק בזמן ייצור החלקים, ובדיקה זו חייבת להתבצע על ידי בודקים המשתייכים לסוכנויות שזוכו לאישור על ידי ICC או MBI. מה בדיוק כולל זה? נתחו דברים כגון אופן החיבור בין רכיבי המבנה השונים, האם קירות עמידים באש עומדים בדרישות, האם צינורות אויר אינם מדליפים, והאם מערכות החשמל מחוברות כראוי לאדמה. כל הפרטים החשובים הללו נבדקים ברשימה הסגורה עוד לפני שהמודול הראשון מגיע לאתר לבנייה.
הבדיקות באתר מצומצמות לפיכך לשלושה תחומים קריטיים של חיבור:
התקן החדש 1205-2021 מבהיר את האזורים הגריזים המבלבלים בין האחריות של המפעלים לבין האחריות של שטח הבנייה, אשר בעבר עיכבו שוב ושוב את אישורי הפרויקט. נתחו את המחלוקות על כך מי אחראי לוודא שהפרדה נגד שריפה בוצעה כראוי במפגשים שבין המודולים. כעת, האכיפה מבוססת על מסמכים פיזיים אמיתיים עם חותמות זמן שמציינות מתי הסתיימה העבודה במפעל, וכל זה נרשם בתיעוד בקרת האיכות של היצרן. חברות שאמצו מערכת זו דיווחו על קיצור של כ־22 ימים בממוצע בזמן הנדרש להכנת בניינים לכניסה לשימוש, על פי מחקר תעסוקתי עדכני שנערך על ידי מכון הבנייה המודולרית (Modular Building Institute) בסקר שנת 2023 בנושא בעיות התאמה לתקנות.
בעת השוואת תקנות בנייה בין גבולות, קיימת פער ברור בין הגישה של פרק 34 בקוד הבנייה הבינלאומי (IBC) לבין הגישה של חלק 9 בקוד הבנייה הלאומי של קנדה (NBC) לגבי בנייה מודולרית. ה-IBC נוקט בגישה פרוגרסיבית בהרבה, ורואה ביחידות מודולריות לא רק כפתרונות זמניים, אלא כרכיבים מהונדסים אמיתיים המתאימים אפילו לבניינים גבוהים המסווגים כבניית סוג I-A. עם זאת, זה עובד רק אם יצרנים יכולים להוכיח באמצעות בדיקות כי שיטות הבנייה המודולרית מבצעות את אותה רמת ביצוע כמו שיטות הבנייה המסורתית. מה הופך זאת לאפשרי? תכנונים מודולריים מאפשרים משהו הנקרא 'הצבה נפחית' (volumetric stacking), שבו חלקי בניין שלמים מתאימים זה לזה כמו חלקי פאזל. הם גם מקלים על שילוב מערכות המיכניות, החשמליות והפלומביות (MEP) החיוניות בתוך הקירות עצמם. בנוסף, אדריכלים יכולים לשלב חומרים עמידים באש ישירות בקליעים של הבניינים. חדשנות זו היא בעלת ערך מיוחד בסביבות עירוניות צפופות, שבהן שטח הוא סחורה יקרה.
חלק 9 של קוד הבנייה הלאומי (NBC) מאמץ גישה שונה לחלוטין עם מגבלות קשיחות על גובה נמוך. הקוד קובע ביסודו כי מודולים שמיוצרים במפעל יכולים להתקלף רק בבניינים בגובה של שלוש קומות לכל היותר, ומקבע מגבלות על סוגי החומרים שניתן להשתמש בהם כמבנים מבניים – רק מסגרת עץ או פלדה דקה. מה שהופך זאת לבעייתי במיוחד הוא שחלק 9 לא מתייחס ליחידות מודולריות כמערכות מאוספים כהלכה כאשר מדובר בהתנגדות לכוחות צדדיים. במקום זאת, כל האנליזה מתבצעת על סמך שיטות בנייה מסורתיות שבוצעות באתר. זה יוצר בעיות רגולטוריות חמורות. לדוגמה, מערכת דיור מודולרית שאושרה לפי פרק 34 של קוד הבנייה הבינלאומי (IBC) לבניין בן 12 קומות בעיר ניו יורק – אם מישהו ינסה לבנות את אותו העיצוב בדיוק בקולומביה הבריטית בהתאם לחלק 9 של NBC, יהיה עליו לעצב מחדש את כל המערכת מהבסיס. כלומר, להוסיף תוספות של חיזוק צדדי באתר ואמצעי עיכוב אש נוספים כדי לעמוד בדרישות המקומיות. הניסיונות ליישר את הרגולציות בין המוסדות השונים נמצאים עדיין בשלבי התחלתיים, ואף אין הסכם פורמלי בין הוועדה הקנדית לקודי בנייה ואש (CCBFC) לבין מועצת הקודי הבינלאומי (ICC) בנוגע להכרה הדדית בסטנדרטים.
תקנות הבנייה הקיימות מניחות בנייה רציפה וסדרתית באתר — מה שגורם להן להיות לא מתאימות למערכות מודולריות נפחיות. שלושה פערים מערכתיים ממשיכים להתקיים:
הפערים التنظימיים הקיימים כופים על מהנדסים ליצור מחקרים נוספים על שוויון, מה שכולל בדרך כלל ריצות של מודלים באלמנטים סופיים ובניית דגמים פיזיים פשוט כדי להשיג את האישור מהמחלקות המקומיות לבנייה. לפי נתוני צוות העבודה להבניה מודולרית של SEAOC בדוח שלהם משנת 2023, בערך 7 מתוך 10 פרויקטים דרשו פתרונות מהנדסיים מיוחדים. זה מוסיף כשלושה שבועות לתהליך הסטנדרטי לבדיקת התוכניות, ומייצר עיכובים ממשיים למפתחים שמנסים להכניס מבנים מודולריים לשימוש במהירות. המספרים מדגישים עד כמה קשה להתמודד עם המצב כאשר פתרונות מוכנים מראש אינם עומדים בדרישות תקנות הבנייה המסורתית.
תקן ה- CSA A277 להערכה של מבנים מוקדמים פועל יחד עם תקני ה-ANSI/MBI 1200-2021 ו-1205-2021 כמערכות אישור נפרדות אך קשורות בחלקו בצפון אמריקה. בקנדה, תקן ה-CSA A277 מתמודד עם אישורי המפעל על ידי בחינת איכות הבקרה של יצרני המבנים על תהליכי הייצור שלהם, מעקב אחר החומרים לאורך התהליך הייצור, ושימור עין פיקוח חיצונית על ידי מומחים. בינתיים, תקני ה-ANSI/MBI נוקטים בגישות שונות. גרסה 1200-2021 עוסקת בעיקר בבדיקה האם עיצובי המבנים עומדים בדרישות הבטיחות וביצועים המבניים כפי שתוכננו. לעומת זאת, גרסה 1205-2021 מתמקדת במעורבות העמוקה יותר בדרישות לגבי רמת הדיוק של בדיקות הפיקוח, וכן אם כל המסמכים נראים ונשמרים כראוי לאורך פרויקטי הבניה.
ב-2022 החלו תכניות ניסיוניות להכרה הדדית בין CEN, הוועדה האירופית לתקינה, לבין ארגוני התקינה השונים בצפון אמריקה. יוזמות אלו מתמקדות בהשגת עקביות בשני התחומים המרכזיים שבהם התקנים שונים באופן משמעותי. התחום הראשון הוא פרוטוקולי בדיקות עומסים מבניים, ובמיוחד השוואת הנחיות EN 1991-1-1 ל-nahalot ASCE 7-22. התחום השני כולל דרישות לעמידות רעידות אדמה, במיוחד בגבולות הסחיפה (drift limits) ובהתנהגות החיבורים תחת מתח. לפי הממצאים של "מחקר השוואת עלויות התעשייה המודולרית לשנת 2023", מאמצים אלו הקטינו כבר את הוצאות האישור הצולבים בגבולות ב־30% בערך. עם זאת, עדיין קיימת עבודה רבה שנותרה לעשות, במיוחד בתחום מעקב אחר חומרים. לפי תקנות האיחוד האירופי מס' 305/2011, לכל רכיב יש צורך בתיעוד דיגיטלי שניתן לקשר אותו באמצעות כלים כגון קודים QR מחוברים למערכת BIM. לעומת זאת, בארצות הברית ובקנדה תיעוד נייר הוא בדרך כלל מקובל, אלא אם כן דרישה מקומית מסוימת דורשת אחרת. הבדל זה יוצר אתגרים מתמשכים לחברות הפועלות عبر גבולות.
הסטנדרט UL 2600, הידוע כ"סטנדרט לבדיקות עמידות באש של אסמבליות בנייה מודולרית", הוא הסטנדרט היחיד שנוצר במיוחד כדי להעריך את הביצועים באש בנקודות המפגש בין מודולים. שיטות הבדיקה המסורתיות לאש נוטות לבחון בדרך כלל קירות בודדים או צירופי רצפת-תקרה, אך UL 2600 בודק למעשה מה קורה במרחבים החבויים, ובמיוחד בפערים האנכיים שבין מודולים מוצבים זה מעל זה בעת חשיפה לאש. מודולים שעברו בהצלחה את מבחני האישור יכולים לשמור על שלמות המחיצה שלהם כ-90 דקות או יותר. תוצאה זו טובה ב-25% מבניית מבנים מסורתיים באתר, על פי שריפות מבוקרות שנערכו לאחרונה על ידי מעבדות Underwriters Laboratories בשנת 2024. ההגנה הנוספת הזו הופכת את מערכות הבנייה המודולרית הללו לבטוחות בהרבה ביישומים בעולם האמיתי.
תהליך האימות הוא באמת קריטי כשמדובר בבטיחות בבניינים. בעת התקנת רכיבים כגון חלונות מפלט חירום ועוטפים של מדרגות מראש, יש להבטיח שהרכיבים האלה יפעלו כראוי גם לאחר שמבנה עבר נזק מדומה. חשוב לחשוב על מה קורה במקרה של תופעה כמו הזזה צדדית בגודל אינץ' אחד או ירידה בגודל חצי אינץ' באזורים מסוימים. המפעל מבטיח שכולה יתאים זה לזה בצורה מושלמת לצורך עיכוב אש בנקודות החיבור – בכך אין ספק. עם זאת, אף אחד לא יכול לדלג על הבדיקה לאחר ההתקנה בפועל באתר. עובדה זו מתקיימת במיוחד באזורים מורכבים כמו אלו שבהם כבלים עוברים דרך קירות, צינורות עוברים דרך רצפות או צינורות אויר חוצים מקטעים בעלי דרגת התנגדות לאש. העובדה שרכיב כלשהו עומד בסטנדרטים של UL 2600 אינה פוטרת את המבקרים מהגדרת אחריותם. במקום לבדוק שוב ושוב מערכות שלמות, יש להתמקד בבדיקות בשטח בהבטחת שלמות החסימות ובכך שכל חדירות מוגנות כראוי.
החוקים לבתי מודולריים אינם באמת מוגדרים על ידי תקנים לאומיים, אלא תלויים במידה רבה באיך שרשויות שונות פורשות אותם. זה יוצר מצב מבולגן מסוים של 'ריצוף' חוקי, שבו גישות משפטיות שונות מתנגשות זו עם זו. קחו לדוגמה את קליפורניה. המחלקה לדיור ולפיתוח קהילתי שלה השתלטה למעשה על הנושא באמצעות מה שנקרא 'העדפת סטטוטורית'. כל יחידת בית מודולרי שמעוניינת להימכר או להיבנות שם חייבת לקבל אישור ממפעלה מה- HCD (המחלקה לדיור ולפיתוח קהילתי) לפני שהרשויות העירוניות נכללות בכלל בתהליך. גישה זו מעבירה את מרבית הכוח التنظימתי לרמה המדינית, מאיצה את תהליכי ההסמכה והרישיונות, ומניעה מהרשויות המקומיות להוסיף דרישות משלהן בנוגע ליעילות אנרגטית או עמידות בפני רעידות אדמה, שיכולות להתנגש זו בזו.
תקנת הבנייה של אונטאריו נעה בכיוון שונה לחלוטין בהשוואה לתקנות אחרות. חלון ב' קובע את المواصفות הטכניות הסטנדרטיות כנהוג, אך הדברים נעשים מעניינים יותר בחלון ג', אשר כולל כללים ספציפיים לבניינים מודולריים בלבד. התחיקה דורשת בפועל ביצוע בדיקות מסוימות ישירות באתר הבנייה, ולא רק התבססות על האישורים שהושגו במפעל. אנו מדברים על דברים כגון אופן החיבור בין המודולים זה לזה, היכולת שלהם לעמוד ברוחות חזקות, והפסקת אש תקינה בין החלקים השונים. השלב הנוסף הזה של קבלת שני אישורים נפרדים מדגים בבירור כי הפרובינציה רוצה להתייחס בקפידה יתירה לאופן שבו רכיבי הבניין האלה מחוברים ופועלים יחד במציאות.
הרעיון של החשיפה הדדית עובד על הנייר, אך נכשל במציאות ברחבי צפון אמריקה. שמונה-עשרה מדינות בארצות הברית הצטרפו לתוכנית ההכרה בבנייה מודולרית של הארגון הבינלאומי לקודים (ICC), מה שפירושו שיצרנים המאושרים באחת המדינה לא ייאלצו לעבור בדיקות חוזרות כאשר הם פועלים במדינות אחרות. עם זאת, אותן מדינות אינן מאשרות באופן אוטומטי פרויקטים שעולים על גבולותיהן לשכנות, וברור שלא למחוזות או למדינות זרות. עבור מפתחים העוסקים בפרויקטים שמתפשטים על פני מספר ריבונות, נוצרת בעיה מורכבת שדורשת בדיקות קפדניות של כל התקנות הפדרליות, הממלכתיות והמקומיות לפני המשך תכנון בנייה כלשהו.
בלי הערכת שכבות זו, פרויקטים עלולים להיתקל בפקודות עצירת עבודה, ענישות לעיצוב מחדש או באישורים לכניסה שנדחו—מה שמעולה בממוצע 187,000 דולר לכל עיכוב, לפי מדד הסיכונים בבנייה מודולרית לשנת 2024.
גואנגג'ו יוז'ה אינטגרציה דיור בעמ
כל הזכויות שמורות ל-Guangzhou Yuze Integrated Housing Co., Ltd. - מדיניותICY
EN
