A norma ICC/MBI 1200-2021, que abrange o projeto e a construção de edifícios modulares, juntamente com a norma 1205-2021, relativa à inspeção e certificação, estabelece regras básicas para a construção de residências fora do local. Essas diretrizes abrangem tudo, desde os planos iniciais até a fabricação efetiva, assegurando que todos os aspectos estejam em conformidade com as regulamentações aplicáveis. Ambas foram publicadas em dezembro de 2021 pelo International Code Council, em colaboração com o Modular Building Institute. Elas abordam questões sérias que há anos dificultam a fiscalização de moradias fabricadas em fábrica. Embora essas normas funcionem em conjunto com códigos existentes, como o International Building Code (Código Internacional de Construção) e o International Residential Code (Código Internacional de Residências), elas não têm a finalidade de substituí-los integralmente. Em vez disso, servem como materiais de referência concebidos para preencher lacunas e, em última instância, facilitar significativamente a navegação pela complexa teia de regulamentações de construção para todos os envolvidos.
Até 2024, doze estados norte-americanos haviam incorporado, em suas leis ou regulamentos, a norma padrão 1200-2021 ou a 1205-2021, geralmente como uma forma alternativa de cumprir os requisitos estabelecidos nos Capítulos 34 do IBC/IRC. Contudo, essa adoção não ocorre de maneira uniforme em todo o território. Em alguns locais, essas normas são aplicadas apenas a determinados tipos de projetos, como edifícios residenciais multifamiliares ou empreendimentos habitacionais de baixo custo. Outros estados exigem que os construtores sigam tanto as novas normas quanto as regras locais já existentes. Devido a essa natureza fragmentada, uma moradia pré-fabricada que for aprovada na inspeção no estado de Idaho pode não ser autorizada no Maine — não porque haja algum problema com a própria construção, mas simplesmente porque diferentes regiões aplicam as normas de maneira distinta. Essas normas foram criadas para tornar as inspeções e certificações mais consistentes em todo o território nacional. No entanto, como ainda são bastante recentes, os desenvolvedores que atuam em projetos com abrangência interestadual precisam verificar o cumprimento de dois conjuntos distintos de regras até que a maioria das regiões as adote de forma consistente.
A norma ICC/MBI 1205-2021 está alterando o local onde ocorrem as verificações de qualidade em projetos de construção. Em vez de depender de inspeções realizadas diretamente no canteiro de obras, a maior parte dessas verificações agora deve ser feita na própria instalação fabril. Cerca de setenta a noventa por cento de todos os requisitos normativos devem ser verificados enquanto as peças estão sendo fabricadas, e isso deve ser realizado por inspetores que trabalham para órgãos credenciados pela ICC ou pela MBI. O que exatamente isso abrange? Pense, por exemplo, em como diferentes elementos estruturais se conectam entre si, se as paredes resistentes ao fogo atendem às normas aplicáveis, se as tubulações de ar condicionado não apresentam vazamentos e se os sistemas elétricos estão adequadamente aterrados. Todos esses detalhes importantes são verificados na lista de conferência muito antes de qualquer módulo chegar ao local da obra para montagem.
As inspeções no local da obra são, portanto, restritas a três domínios críticos de interface:
O novo padrão 1205-2021 esclarece essas confusas áreas cinzentas entre as responsabilidades das fábricas e dos canteiros de obras, que costumavam atrasar constantemente as aprovações. Pense, por exemplo, nas discussões sobre quem verifica se a vedação contra incêndio foi corretamente executada nas juntas onde os módulos se conectam. Agora, a fiscalização baseia-se em registros documentais reais com carimbos de data e hora que indicam quando o trabalho foi concluído na fábrica, todos registrados nos documentos de controle de qualidade do fabricante. Empresas que implementaram esse sistema relatam ter deixado edifícios prontos para ocupação cerca de 22 dias mais rapidamente do que anteriormente, segundo uma pesquisa setorial recente do Modular Building Institute, realizada em sua pesquisa de 2023 sobre questões de conformidade.
Ao comparar códigos de construção entre fronteiras, observa-se uma clara divergência entre a abordagem do Capítulo 34 do International Building Code (IBC) e a da Parte 9 do National Building Code (NBC) do Canadá quanto à construção modular. O IBC adota uma postura muito mais progressista, considerando as unidades modulares não apenas como soluções temporárias, mas sim como componentes projetados de fato, adequados até mesmo para arranha-céus classificados como construção Tipo I-A. Contudo, isso só é viável se os construtores conseguirem comprovar, por meio de ensaios, que essas abordagens modulares desempenham tão bem quanto os métodos tradicionais de construção. O que torna isso possível? Os projetos modulares permitem algo chamado empilhamento volumétrico, no qual seções inteiras se encaixam como peças de um quebra-cabeça. Eles também facilitam a incorporação dos essenciais sistemas mecânicos, elétricos e de encanamento (MEP) diretamente nas paredes. Além disso, os arquitetos podem integrar materiais resistentes ao fogo diretamente nas fachadas dos edifícios. Essas inovações são particularmente valiosas em ambientes urbanos densamente povoados, onde o espaço é escasso.
A Parte 9 do NBC adota uma abordagem totalmente distinta, com limitações rigorosas quanto à altura reduzida. O código estabelece, basicamente, que módulos pré-fabricados em fábrica só podem ser incorporados em edifícios de, no máximo, três andares e restringe os tipos de materiais estruturais permitidos a estrutura de madeira ou aço leve. O que torna isso realmente problemático é que a Parte 9 não trata, de fato, as unidades modulares como sistemas montados adequadamente no que diz respeito à resistência às forças laterais. Em vez disso, toda a análise é feita com base nos métodos tradicionais de construção executada in loco. Isso gera sérios problemas regulatórios. Tome-se, por exemplo, um sistema habitacional modular aprovado nos termos do Capítulo 34 do IBC para um edifício de 12 andares na cidade de Nova York. Se alguém tentasse construir exatamente o mesmo projeto na Colúmbia Britânica, seguindo as regras da Parte 9 do NBC, teria de redesenhar integralmente todo o projeto desde o início. Isso significa acrescentar contraventamentos adicionais executados in loco e medidas complementares de vedação contra incêndio apenas para atender aos requisitos locais. As tentativas de alinhar essas jurisdições ainda se encontram em estágio inicial, e nem sequer existe um acordo formal entre a Comissão Canadense de Códigos de Construção e Prevenção de Incêndios (CCBFC) e o Conselho Internacional de Códigos (ICC) sobre o reconhecimento mútuo das normas.
Os códigos de construção convencionais pressupõem uma construção contínua e sequencial no local — tornando-os inadequados para montagens modulares volumétricas. Três desconexões sistêmicas persistem:
As lacunas regulatórias existentes obrigam os engenheiros a elaborar estudos adicionais de equivalência, o que normalmente implica a execução de modelos de elementos finitos e a realização de maquetes físicas apenas para obter a aprovação dos departamentos locais de edificações. De acordo com dados do Grupo de Trabalho sobre Construção Modular da SEAOC, apresentados em seu relatório de 2023, cerca de sete em cada dez projetos exigiram soluções técnicas especiais. Isso acrescenta aproximadamente três semanas ao processo-padrão de análise de projetos, gerando atrasos reais para desenvolvedores que buscam colocar estruturas modulares em operação com rapidez. Os números evidenciam o quão desafiador pode ser o cenário quando soluções prontas não se encaixam nas normas tradicionais de construção.
A norma CSA A277 para avaliação de edifícios pré-fabricados funciona em conjunto com as normas ANSI/MBI 1200-2021 e 1205-2021 como sistemas de certificação distintos, mas relacionados, em toda a América do Norte. No Canadá, a CSA A277 trata das certificações de fábrica, avaliando o grau de controle dos processos pelos fabricantes, o rastreamento dos materiais ao longo da produção e a supervisão exercida por especialistas externos. Por sua vez, as normas ANSI/MBI adotam abordagens diferentes. A versão 1200-2021 concentra-se principalmente na verificação de se os projetos de edifícios atendem aos requisitos de segurança e desempenham estruturalmente conforme o previsto. Já a norma 1205-2021 aprofunda-se nos detalhes sobre a extensão necessária das inspeções e se toda a documentação é adequadamente mantida ao longo dos projetos de construção.
Em 2022, iniciaram-se programas-piloto de reconhecimento mútuo entre o CEN, Comité Europeu de Normalização, e diversas organizações norte-americanas de normalização. Essas iniciativas visam assegurar coerência em duas áreas principais nas quais as normas diferem significativamente. A primeira área diz respeito aos protocolos de ensaio de cargas estruturais, com foco específico nas orientações da norma EN 1991-1-1 comparadas às da ASCE 7-22. A segunda envolve os requisitos de resiliência sísmica, particularmente no que se refere aos limites de deslocamento (drift) e ao comportamento das ligações sob tensão. De acordo com os resultados do Estudo de Referência de Custos da Indústria Modular de 2023, esses esforços já reduziram em cerca de 30% as despesas com validação transfronteiriça. Contudo, ainda há trabalho a ser feito, especialmente no que diz respeito ao rastreamento de materiais. Nos termos do Regulamento da UE n.º 305/2011, cada componente deve ser acompanhado de documentação digital que possa ser vinculada, por exemplo, por meio de códigos QR integrados a modelos BIM. Já nos Estados Unidos e no Canadá, registros em papel são, em geral, aceitáveis, salvo se regulamentações locais exigirem outra forma de documentação. Essa diferença gera desafios contínuos para empresas que operam em vários países.
A norma UL 2600, conhecida como Norma para Ensaios de Resistência ao Fogo de Conjuntos de Edifícios Modulares, destaca-se como a única norma criada especificamente para avaliar o desempenho ao fogo nas interfaces entre módulos. Os métodos tradicionais de ensaio de fogo normalmente analisam paredes individuais ou combinações de piso-teto, mas a UL 2600 avalia, de fato, o que ocorre nos espaços ocultos, especialmente nas lacunas verticais entre módulos empilhados quando expostos ao fogo. Módulos que passam nos ensaios de certificação conseguem manter sua integridade de compartimentação por cerca de 90 minutos ou mais. Isso supera as estruturas convencionais construídas in loco em aproximadamente 25%, segundo ensaios controlados realizados pelos Underwriters Laboratories em 2024. Essa proteção adicional torna esses sistemas modulares muito mais seguros em aplicações reais.
O processo de validação é realmente importante quando se trata de segurança em edifícios. Ao instalar antecipadamente elementos como alçapões de emergência para fuga e revestimentos de escadas, esses componentes precisam continuar funcionando corretamente mesmo após o edifício ter sido submetido a danos simulados. Pense no que acontece se houver, por exemplo, um deslocamento lateral de 2,54 cm ou uma queda de 1,27 cm em determinadas áreas. A fábrica garante que todos os componentes se encaixem perfeitamente para a vedação contra fogo nos pontos de conexão — disso não resta dúvida. Contudo, ninguém pode dispensar a verificação desses elementos assim que forem efetivamente instalados no local. Isso é especialmente verdadeiro nas áreas críticas onde cabos atravessam paredes, tubulações atravessam pisos ou dutos de ar cortam seções com classificação resistente ao fogo. O simples fato de um produto atender às normas UL 2600 não significa que os inspetores possam deixar de realizar sua avaliação. Em vez de testar repetidamente sistemas inteiros, as verificações em campo devem concentrar-se em garantir que todas as vedações estejam intactas e que as passagens sejam adequadamente protegidas.
As regras para casas modulares não são realmente estabelecidas por normas nacionais, mas dependem fortemente de como diferentes jurisdições as interpretam. Isso cria uma situação confusa e fragmentada, na qual diversas abordagens legais entram em conflito. Tome a Califórnia como exemplo: seu Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário assumiu, basicamente, o controle por meio do que é chamado de preempção estatutária. Qualquer unidade de casa modular destinada à venda ou à instalação naquele estado precisa, primeiramente, obter aprovação de fábrica do HCD, antes mesmo que qualquer autoridade municipal se envolva. Essa abordagem concentra a maior parte do poder regulatório no nível estadual, acelera o processo de obtenção de licenças e impede que governos locais imponham requisitos próprios sobre eficiência energética ou resistência a terremotos, os quais poderiam entrar em contradição uns com os outros.
O Código de Construção de Ontário segue uma direção completamente diferente em comparação com outros códigos. A Divisão B estabelece as especificações técnicas padrão, como de costume, mas as coisas ficam interessantes na Divisão C, que contém regras específicas exclusivamente para edifícios modulares. O código exige, de fato, que determinadas verificações sejam realizadas diretamente no local da construção, e não apenas com base no que foi certificado na fábrica. Referimo-nos, por exemplo, à forma como os módulos são conectados entre si, à sua capacidade de resistir a ventos fortes e ao adequado isolamento contra fogo entre as seções. Esse passo adicional de obter duas aprovações distintas demonstra, basicamente, que a província deseja ser extremamente cautelosa quanto à forma como esses componentes de edificação se conectam e funcionam em conjunto na prática.
A ideia de reciprocidade funciona bem no papel, mas falha na prática em toda a América do Norte. Dezoito estados norte-americanos aderiram ao Programa de Reconhecimento de Edifícios Modulares do ICC, o que significa que fabricantes certificados em um estado não enfrentam inspeções redundantes ao atuar em outros estados. No entanto, esses mesmos estados não aprovam automaticamente projetos que ultrapassam suas fronteiras para estados vizinhos, muito menos para províncias ou países. Para desenvolvedores que trabalham em projetos com abrangência multi-jurisdicional, isso gera uma complicação que exige verificações cuidadosas nas regulamentações federal, estadual e municipal antes de avançar com quaisquer planos de construção.
Sem essa avaliação em camadas, os projetos correm o risco de ordens de paralisação, penalidades por redesign ou licenças de ocupação rejeitadas — gerando, em média, um custo de 187.000 dólares por atraso, segundo o Índice de Risco da Construção Modular de 2024.
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