La norma ICC/MBI 1200-2021, que abarca el diseño y la construcción de edificios modulares, junto con la norma 1205-2021 para la inspección y la certificación, establece las reglas básicas para la construcción de viviendas fuera del sitio. Estas directrices abarcan todo el proceso, desde los planes iniciales hasta la fabricación real y la verificación de que todo cumpla con la normativa aplicable. Ambas normas fueron publicadas en diciembre de 2021 por el International Code Council en colaboración con el Modular Building Institute. Abordan algunos problemas graves que han afectado durante años la supervisión de las viviendas fabricadas en fábrica. Aunque estas normas funcionan junto con códigos existentes, como el International Building Code (Código Internacional de Edificación) y el International Residential Code (Código Internacional de Viviendas), no están destinadas a sustituirlos por completo. En cambio, sirven como materiales de referencia diseñados para cubrir lagunas y, en última instancia, facilitar considerablemente la navegación por la compleja red de regulaciones de construcción para todos los involucrados.
Para 2024, doce estados de Estados Unidos habían incorporado, ya sea la norma estándar 1200-2021 o la 1205-2021, en sus leyes o reglamentos, frecuentemente como una forma adicional de cumplir con los requisitos del Capítulo 34 del IBC/IRC. Sin embargo, este proceso no se está llevando a cabo de manera uniforme en todas partes. Algunas jurisdicciones solo aplican estas normas a ciertos tipos de proyectos, como edificios de apartamentos o desarrollos de viviendas de bajo costo. Otros estados exigen a los constructores que cumplan tanto con las nuevas normas como con las reglas locales ya vigentes. Debido a esta naturaleza fragmentada, una vivienda prefabricada que pase la inspección en Idaho podría no ser aprobada en Maine; no porque exista algún defecto en la propia construcción, sino simplemente porque distintas zonas aplican las normativas de forma diferente. Estas normas fueron creadas para lograr una mayor coherencia a nivel nacional en las inspecciones y certificaciones. No obstante, al tratarse aún de normas bastante recientes, los desarrolladores que trabajan en proyectos que abarcan varios estados deben cumplir con dos conjuntos de reglas hasta que la mayoría de las regiones las adopten de forma consistente.
La norma ICC/MBI 1205-2021 está cambiando el lugar donde se realizan los controles de calidad en los proyectos de construcción. En lugar de depender de inspecciones en el propio emplazamiento de la obra, la mayoría de estos controles deben llevarse a cabo ahora en la instalación de fabricación. Entre el setenta y el noventa por ciento de todos los requisitos normativos deben verificarse mientras se fabrican los componentes, y dicha verificación debe ser realizada por inspectores que trabajen para organismos acreditados bien por ICC o por MBI. ¿Qué aspectos abarca exactamente esto? Piense, por ejemplo, en cómo se conectan entre sí distintos elementos estructurales, si las paredes resistentes al fuego cumplen con las normas aplicables, si los conductos de aire son estancos o si los sistemas eléctricos están correctamente puestos a tierra. Todos estos aspectos importantes se verifican mediante una lista de comprobación mucho antes de que cualquier módulo llegue al emplazamiento para su ensamblaje.
En consecuencia, las inspecciones in situ se reducen a tres dominios críticos de interfaz:
La nueva norma estándar 1205-2021 aclara esas confusas zonas grises entre las responsabilidades de las fábricas y los sitios de obra, que solían retrasar constantemente las aprobaciones. Piense, por ejemplo, en las discusiones sobre quién verifica si el sellado contra incendios se ha ejecutado correctamente en las uniones donde se conectan los módulos. Ahora la aplicación de la normativa se basa en pruebas documentales reales con marcas de tiempo que indican cuándo se completó el trabajo en la fábrica, todo ello registrado en los documentos de control de calidad del fabricante. Según una investigación reciente de la Modular Building Institute, publicada en su encuesta de 2023 sobre cuestiones de cumplimiento normativo, las empresas que han implementado este sistema informan que los edificios están listos para su ocupación aproximadamente 22 días antes que anteriormente.
Al comparar los códigos de construcción entre fronteras, existe una clara divergencia entre cómo el Capítulo 34 del Código Internacional de Construcción (IBC) y la Parte 9 del Código Nacional de Construcción de Canadá (NBC) abordan la construcción modular. El IBC adopta una postura mucho más progresista, considerando las unidades modulares no solo como soluciones temporales, sino como componentes estructurales reales, adecuados incluso para rascacielos clasificados como construcción Tipo I-A. Sin embargo, esto solo es posible si los constructores pueden demostrar, mediante ensayos, que estos enfoques modulares desempeñan su función con el mismo nivel de eficacia que los métodos tradicionales de construcción. ¿Qué hace posible esto? Los diseños modulares permiten algo denominado apilamiento volumétrico, en el que secciones completas encajan entre sí como piezas de un rompecabezas. Asimismo, facilitan la incorporación de los sistemas esenciales de instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería (MEP) directamente dentro de las paredes. Además, los arquitectos pueden integrar materiales resistentes al fuego directamente en las fachadas de los edificios. Estas innovaciones resultan especialmente valiosas en entornos urbanos densamente poblados, donde el espacio es un recurso escaso.
La Parte 9 del NBC adopta un enfoque completamente distinto, con limitaciones estrictas respecto a la altura reducida. Básicamente, el código establece que los módulos prefabricados en fábrica solo pueden incorporarse a edificios de un máximo de tres plantas y restringe los materiales estructurales permitidos a estructuras de madera o acero ligero de calibre reducido. Lo que hace especialmente problemática esta disposición es que la Parte 9 no trata realmente las unidades modulares como sistemas ensamblados adecuados para resistir fuerzas laterales. En su lugar, todo se analiza según los métodos tradicionales de construcción en obra. Esto da lugar a serios problemas regulatorios. Por ejemplo, un sistema de vivienda modular aprobado bajo el Capítulo 34 del IBC para un edificio de doce plantas en la ciudad de Nueva York requeriría, si alguien intentara construir exactamente el mismo diseño en Columbia Británica siguiendo las normas de la Parte 9 del NBC, rediseñar por completo toda la estructura desde cero. Es decir, habría que añadir refuerzos adicionales en obra y medidas específicas de sellado contra incendios únicamente para cumplir los requisitos locales. Los intentos de lograr una armonización entre estas jurisdicciones aún se encuentran en fases iniciales, y ni siquiera existe un acuerdo formal entre la Comisión Canadiense de Códigos de Construcción y Protección contra Incendios (CCBFC) y el Consejo Internacional de Códigos (ICC) sobre el reconocimiento mutuo de las normas.
Los códigos de construcción convencionales asumen una construcción continua y secuencial en obra, lo que los hace poco adecuados para ensamblajes modulares volumétricos. Persisten tres desconexiones sistémicas:
Las lagunas regulatorias existentes obligan a los ingenieros a elaborar estudios adicionales de equivalencia, lo que normalmente implica ejecutar modelos de elementos finitos y construir maquetas físicas únicamente para obtener la aprobación de los departamentos locales de edificación. Según los datos del Grupo de Trabajo sobre Construcción Modular de la SEAOC, publicados en su informe de 2023, aproximadamente siete de cada diez proyectos requirieron soluciones técnicas especiales. Esto añade alrededor de tres semanas al proceso estándar de revisión de planos, generando retrasos reales para los promotores que intentan poner en marcha rápidamente estructuras modulares. Estas cifras evidencian la dificultad que supone cuando las soluciones prefabricadas no se ajustan a los códigos de edificación tradicionales.
La norma CSA A277 para la evaluación de edificios prefabricados funciona junto con las normas ANSI/MBI 1200-2021 y 1205-2021 como sistemas de certificación independientes pero relacionados en toda Norteamérica. En Canadá, la norma CSA A277 se ocupa de las certificaciones de fábrica analizando qué tan bien los fabricantes controlan sus procesos, rastrean los materiales a lo largo de la producción y mantienen una supervisión externa por parte de expertos. Por su parte, las normas ANSI/MBI adoptan enfoques distintos. La versión 1200-2021 se centra principalmente en verificar si los diseños de edificios cumplen con los requisitos de seguridad y desempeñan estructuralmente según lo previsto. Luego está la norma 1205-2021, que profundiza en los detalles sobre la exhaustividad requerida en las inspecciones y si toda la documentación se mantiene adecuadamente durante los proyectos de construcción.
En 2022, se pusieron en marcha programas piloto de reconocimiento mutuo entre el CEN, el Comité Europeo de Normalización, y diversas organizaciones norteamericanas de normalización. Estas iniciativas se centran en lograr coherencia en dos ámbitos fundamentales donde las normas difieren significativamente. El primer ámbito son los protocolos de ensayo de cargas estructurales, concretamente comparando las directrices EN 1991-1-1 y ASCE 7-22. El segundo abarca los requisitos de resistencia sísmica, especialmente en lo relativo a los límites de desplazamiento (drift) y al comportamiento de las uniones bajo esfuerzo. Según los resultados del Estudio de Referencia de Costes Industriales Modulares de 2023, estos esfuerzos ya han reducido los gastos de validación transfronteriza en aproximadamente un 30 %. No obstante, aún queda trabajo por hacer, especialmente en lo que respecta al seguimiento de materiales. Con arreglo al Reglamento (UE) n.º 305/2011, cada componente debe ir acompañado de documentación digital que pueda vincularse, por ejemplo, mediante códigos QR conectados a modelos BIM. Por su parte, en Estados Unidos y Canadá, los registros en papel suelen ser aceptables, salvo que la normativa local exija otra cosa. Esta diferencia genera desafíos continuos para las empresas que operan en varios países.
UL 2600, conocida como Norma para ensayos de resistencia al fuego de conjuntos de edificios modulares, destaca como la única norma creada específicamente para evaluar el comportamiento frente al fuego en las interfaces entre módulos. Los métodos tradicionales de ensayo contra incendios suelen analizar paredes individuales o combinaciones de suelo-techo, pero UL 2600 examina efectivamente lo que ocurre en espacios ocultos, especialmente en las grietas verticales entre módulos apilados cuando se exponen al fuego. Los módulos que superan las pruebas de certificación pueden mantener su integridad de compartimentación durante aproximadamente 90 minutos o más. Esto supera a las estructuras construidas in situ en un 25 %, según ensayos controlados realizados recientemente por Underwriters Laboratories en 2024. Esta protección adicional hace que estos sistemas modulares sean mucho más seguros en aplicaciones reales.
El proceso de validación es realmente importante cuando se trata de la seguridad en los edificios. Al instalar elementos como trampillas de evacuación de emergencia y recintos de escaleras con antelación, estos componentes deben seguir funcionando correctamente incluso después de que el edificio haya sido sometido a daños simulados. Piense en lo que ocurre si, por ejemplo, hay un desplazamiento lateral de una pulgada o una caída de media pulgada en ciertas zonas. La fábrica se asegura de que todos los elementos encajen perfectamente para la interrupción del fuego en los puntos de conexión; eso no admite dudas. Sin embargo, nadie puede omitir la verificación de dichos elementos una vez que ya están instalados efectivamente en obra. Esto es especialmente cierto en aquellas zonas problemáticas donde los cables atraviesan paredes, las tuberías pasan por los pisos o los conductos de aire cruzan secciones con clasificación resistente al fuego. El simple hecho de que un elemento cumpla con la norma UL 2600 no significa que los inspectores puedan dejar de realizar su labor. En lugar de someter repetidamente a ensayo sistemas completos, las inspecciones en obra deben centrarse en garantizar que todas las juntas estén intactas y que las penetraciones estén debidamente protegidas.
Las normas para las viviendas modulares no están realmente establecidas por estándares nacionales, sino que dependen en gran medida de cómo las interpretan distintas jurisdicciones. Esto genera una situación confusa y fragmentada, en la que diversos enfoques legales entran en conflicto entre sí. Tomemos como ejemplo California: su Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario ha asumido prácticamente el control mediante lo que se denomina «preeminencia legal». Cualquier unidad de vivienda modular que desee venderse o instalarse allí debe obtener primero la aprobación de fábrica del HCD, antes incluso de que los funcionarios municipales intervengan. Este enfoque concentra la mayor parte del poder regulatorio a nivel estatal, agiliza el proceso de obtención de permisos y evita que los gobiernos locales impongan sus propios requisitos sobre eficiencia energética o resistencia sísmica, los cuales podrían resultar contradictorios.
El Código de Construcción de Ontario sigue una dirección completamente distinta en comparación con otros códigos. La División B establece las especificaciones técnicas estándar, como es habitual, pero las cosas se vuelven interesantes con la División C, que contiene reglas específicas exclusivamente para edificios modulares. De hecho, el código exige que ciertas verificaciones se realicen directamente en el sitio de construcción, y no se limita únicamente a lo certificado en la fábrica. Nos referimos, por ejemplo, a cómo se unen entre sí los módulos, su capacidad para resistir vientos fuertes y la correcta interrupción del fuego entre secciones. Este paso adicional de obtener dos aprobaciones independientes demuestra, básicamente, que la provincia desea extremar las precauciones respecto a cómo estos componentes de construcción se conectan y funcionan conjuntamente en la práctica.
La idea de reciprocidad funciona sobre el papel, pero fracasa en la práctica en toda Norteamérica. Dieciocho estados estadounidenses se han unido al Programa de Reconocimiento de Edificios Modulares de la ICC, lo que significa que los fabricantes certificados en un estado no enfrentan inspecciones redundantes al operar en otros estados. Sin embargo, estos mismos estados no aprueban automáticamente proyectos que traspasan sus fronteras hacia estados vecinos, y mucho menos hacia provincias o países. Para los desarrolladores que trabajan en proyectos con múltiples jurisdicciones, esto genera una complicación que exige revisiones cuidadosas de las normativas federales, estatales y locales antes de avanzar con cualquier plan de construcción.
Sin esta evaluación escalonada, los proyectos corren el riesgo de órdenes de paralización, sanciones por rediseño o permisos de ocupación rechazados, lo que supone un costo promedio de 187 000 USD por retraso, según el Índice de Riesgo de Construcción Modular 2024.
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