Lo standard ICC/MBI 1200-2021, che disciplina la progettazione e la costruzione di edifici modulari, insieme allo standard 1205-2021, relativo alle ispezioni e alla certificazione, stabilisce le regole fondamentali per la costruzione di abitazioni fuori sede. Queste linee guida coprono l’intero processo, dalla stesura dei piani iniziali fino alla produzione effettiva, garantendo nel contempo il rispetto di tutte le normative vigenti. Entrambi gli standard sono stati pubblicati a dicembre 2021 dallo International Code Council in collaborazione con il Modular Building Institute. Essi affrontano alcune questioni critiche che da anni compromettono il controllo e la supervisione delle abitazioni prodotte in fabbrica. Sebbene questi standard operino in sinergia con i codici esistenti, quali l’International Building Code e l’International Residential Code, non intendono sostituirli integralmente. Al contrario, fungono da documenti di riferimento finalizzati a colmare lacune specifiche e, in definitiva, a semplificare notevolmente la navigazione nella complessa rete di normative edilizie per tutti gli operatori coinvolti.
Entro il 2024, dodici stati americani avevano incorporato nella propria legislazione o regolamentazione la norma standard 1200-2021 o la 1205-2021, spesso come ulteriore modalità per conformarsi ai requisiti del Capitolo 34 dell’IBC/IRC. Tuttavia, questo processo non sta avvenendo in modo uniforme su tutto il territorio nazionale. In alcune zone, tali norme vengono applicate esclusivamente a determinati tipi di progetti, ad esempio edifici residenziali multipiano o complessi abitativi a basso costo. Altri stati richiedono invece che i costruttori rispettino sia le nuove norme sia le regole locali già vigenti. A causa di questa situazione frammentata, una casa prefabbricata che supera l’ispezione nell’Idaho potrebbe non essere approvata nel Maine: non perché vi siano difetti strutturali nell’edificio, ma semplicemente perché le diverse aree applicano le norme in maniera diversa. Queste norme sono state introdotte per rendere più coerenti e omogenee a livello nazionale le procedure di ispezione e certificazione. Tuttavia, essendo ancora relativamente recenti, gli sviluppatori impegnati in progetti che interessano più stati devono attualmente verificare la conformità a due distinti insiemi di regole, fino a quando la maggior parte delle regioni non le avrà adottate in modo uniforme.
Lo standard ICC/MBI 1205-2021 sta modificando il luogo in cui vengono effettuati i controlli di qualità per i progetti edilizi. Invece di basarsi su ispezioni condotte direttamente sul cantiere, la maggior parte di tali controlli deve ora avvenire presso lo stabilimento di produzione. Il 70–90% circa di tutti i requisiti normativi deve essere verificato durante la fase di fabbricazione dei componenti e tale verifica deve essere eseguita da ispettori appartenenti a organismi accreditati sia dall’ICC che dall’MBI. Cosa comprende concretamente questa disposizione? Si pensi, ad esempio, al modo in cui i diversi elementi strutturali si collegano tra loro, al rispetto delle norme per le pareti tagliafuoco, all’ermeticità dei canali di ventilazione e al corretto collegamento a terra degli impianti elettrici. Tutti questi aspetti fondamentali vengono verificati molto prima che qualsiasi modulo arrivi sul cantiere per l’assemblaggio.
Le ispezioni sul posto sono quindi limitate a tre ambiti critici di interfaccia:
Il nuovo standard 1205-2021 chiarisce quelle confuse aree grigie relative alle responsabilità tra fabbrica e cantiere, che in passato causavano continui ritardi nelle approvazioni. Si pensi, ad esempio, alle controversie su chi debba verificare se i sistemi di interruzione del fuoco siano stati correttamente realizzati nei giunti di connessione tra i moduli. Ora l’applicazione delle norme si basa su tracce documentali effettive, con timbri temporali che indicano quando i lavori sono stati completati in fabbrica, tutti registrati nei documenti di controllo qualità del produttore. Secondo alcune recenti ricerche settoriali condotte dall’Istituto per gli Edifici Modulari (Modular Building Institute) nel loro sondaggio 2023 sulle problematiche di conformità, le aziende che hanno implementato questo sistema dichiarano di poter rendere gli edifici pronti per l’occupazione circa 22 giorni prima rispetto al passato.
Confrontando i codici edilizi tra diversi paesi, emerge una netta divergenza nell’approccio alla costruzione modulare adottato dal Capitolo 34 del codice edilizio internazionale (IBC) e dalla Parte 9 del Codice edilizio nazionale canadese (NBC). L’IBC assume una posizione molto più progressista, considerando le unità modulari non semplicemente come soluzioni temporanee, bensì come veri e propri componenti ingegnerizzati, idonei persino per grattacieli classificati come costruzioni di Tipo I-A. Tuttavia, ciò è possibile solo se gli operatori edili riescono a dimostrare, mediante prove sperimentali, che tali approcci modulari offrono prestazioni equivalenti a quelle dei metodi costruttivi tradizionali. Cosa rende ciò fattibile? I progetti modulari consentono una cosiddetta sovrapposizione volumetrica, in cui intere sezioni si incastrano tra loro come pezzi di un puzzle. Inoltre, facilitano l’integrazione dei fondamentali impianti meccanici, elettrici e idraulici (MEP) direttamente all’interno delle pareti. Infine, gli architetti possono integrare materiali resistenti al fuoco direttamente nelle facciate degli edifici. Queste innovazioni risultano particolarmente preziose negli ambienti urbani affollati, dove lo spazio è estremamente limitato.
La Parte 9 del NBC adotta un approccio completamente diverso, con limitazioni rigorose sull’altezza massima degli edifici. Il codice stabilisce essenzialmente che i moduli prefabbricati possono essere utilizzati esclusivamente in edifici di massimo tre piani e ne limita l’impiego strutturale a soli telai in legno o acciaio leggero a sezione sottile. Ciò che rende particolarmente problematica questa disposizione è il fatto che la Parte 9 non considera effettivamente le unità modulari come sistemi assemblati completi ai fini della resistenza alle forze laterali. Al contrario, ogni elemento viene analizzato secondo i metodi tradizionali di costruzione in opera. Ciò comporta serie difficoltà regolatorie. Si consideri, ad esempio, un sistema abitativo modulare approvato ai sensi del Capitolo 34 dell’IBC per un edificio di dodici piani a New York City: se qualcuno volesse realizzare lo stesso progetto nella Columbia Britannica, conformemente alle norme della Parte 9 del NBC, sarebbe costretto a riprogettare interamente l’intera struttura. Ciò significherebbe aggiungere controventature supplementari in opera e misure aggiuntive di compartimentazione antincendio, unicamente per soddisfare i requisiti locali. I tentativi volti ad allineare tali normative sono ancora agli stadi iniziali e non esiste neppure un accordo formale tra la Canadian Commission on Building and Fire Codes (CCBFC) e l’International Code Council (ICC) riguardo al riconoscimento reciproco delle rispettive norme.
I codici edilizi convenzionali presuppongono una costruzione continua e sequenziale in cantiere, rendendoli poco adatti agli assemblaggi modulari volumetrici. Persistono tre criticità sistemiche:
I divari normativi esistenti costringono gli ingegneri a realizzare ulteriori studi di equivalenza, il che comporta generalmente l’esecuzione di modelli agli elementi finiti e la realizzazione di prototipi fisici, semplicemente per ottenere l’approvazione da parte degli uffici edilizi locali. Secondo i dati del Modular Construction Task Force della SEAOC riportati nel loro rapporto del 2023, circa 7 progetti su 10 hanno richiesto soluzioni tecniche specifiche. Ciò aggiunge circa tre settimane al processo standard di revisione dei progetti, causando ritardi effettivi per gli sviluppatori che intendono realizzare rapidamente strutture modulari. Questi numeri evidenziano quanto possa essere complesso operare quando le soluzioni pronte all’uso non rientrano nei parametri previsti dalle normative edilizie tradizionali.
Lo standard CSA A277 per la valutazione degli edifici prefabbricati opera in sinergia con gli standard ANSI/MBI 1200-2021 e 1205-2021, costituendo sistemi di certificazione distinti ma correlati in tutto il Nord America. In Canada, lo standard CSA A277 si occupa delle certificazioni degli stabilimenti produttivi, esaminando l’efficacia con cui i produttori controllano i propri processi, tracciano i materiali durante la produzione e garantiscono una supervisione esterna da parte di esperti qualificati. Gli standard ANSI/MBI, invece, adottano approcci differenti. La versione 1200-2021 si concentra principalmente sulla verifica della conformità dei progetti edilizi ai requisiti di sicurezza e sulle prestazioni strutturali effettive previste. La versione 1205-2021, invece, entra nel dettaglio riguardo alla completezza delle ispezioni richieste e alla corretta gestione della documentazione durante l’intero ciclo dei progetti edilizi.
Nel 2022 sono stati avviati programmi pilota di riconoscimento reciproco tra il CEN, Comitato europeo di normazione, e varie organizzazioni nordamericane per la standardizzazione. Queste iniziative mirano a garantire coerenza in due settori fondamentali in cui le norme presentano differenze significative. Il primo riguarda i protocolli per le prove di carico strutturale, con particolare attenzione alle linee guida EN 1991-1-1 rispetto a quelle ASCE 7-22. Il secondo riguarda i requisiti di resilienza sismica, in particolare i limiti di spostamento (drift) e il comportamento dei collegamenti sotto sollecitazione. Secondo i risultati dello Studio di benchmarking sui costi del settore modulare 2023, questi sforzi hanno già ridotto le spese per la validazione transfrontaliera di circa il 30%. Resta tuttavia ancora molto da fare, soprattutto per quanto riguarda la tracciabilità dei materiali. Ai sensi del Regolamento UE n. 305/2011, ogni componente deve essere accompagnato da una documentazione digitale collegabile, ad esempio, mediante codici QR integrati nei modelli BIM. Negli Stati Uniti e in Canada, invece, i documenti cartacei sono generalmente accettabili, salvo diversa prescrizione da parte della normativa locale. Tale differenza genera sfide continue per le aziende che operano oltre confine.
La norma UL 2600, nota come Standard per le prove di resistenza al fuoco degli elementi costruttivi modulari, si distingue come unico standard sviluppato specificamente per valutare le prestazioni al fuoco alle interfacce tra moduli. I tradizionali metodi di prova antincendio esaminano solitamente pareti singole o combinazioni solaio-soffitto, mentre la UL 2600 verifica effettivamente ciò che accade negli spazi nascosti, in particolare nei giunti verticali tra moduli sovrapposti sottoposti all’azione del fuoco. I moduli che superano i test di certificazione possono mantenere intatta l’integrità dei compartimenti per circa 90 minuti o più. Ciò rappresenta un miglioramento del circa 25% rispetto alle strutture tradizionali realizzate in cantiere, secondo recenti prove di combustione controllata condotte da Underwriters Laboratories nel 2024. Questa protezione aggiuntiva rende tali sistemi modulari molto più sicuri nelle applicazioni reali.
Il processo di validazione è davvero fondamentale per la sicurezza negli edifici. Quando si installano in anticipo elementi come botole di emergenza per l’evacuazione e rivestimenti antincendio per le scale, questi componenti devono continuare a funzionare correttamente anche dopo che l’edificio è stato sottoposto a danni simulati. Si pensi, ad esempio, a uno spostamento laterale di circa 2,5 cm o a un abbassamento di circa 1,2 cm in determinate zone. La fabbrica si assicura che tutti gli elementi combacino perfettamente per garantire l’efficacia del blocco antincendio nei punti di giunzione: su questo non vi è alcun dubbio. Tuttavia, nessuno può prescindere dal verificare il corretto funzionamento una volta che tali componenti sono stati effettivamente installati in cantiere. Ciò vale in particolare nelle zone critiche in cui i cavi attraversano le pareti, i tubi passano attraverso i solai o i condotti dell’aria attraversano sezioni con resistenza al fuoco. Il semplice fatto che un prodotto rispetti lo standard UL 2600 non significa che gli ispettori possano rinunciare ai controlli. Piuttosto che sottoporre nuovamente a prova interi sistemi, i controlli in opera dovrebbero concentrarsi sulla verifica dell’integrità di tutte le sigillature e sulla corretta protezione delle penetrazioni.
Le norme per le case modulari non sono stabilite realmente da standard nazionali, ma dipendono in larga misura da come diversi enti giurisdizionali le interpretano. Ciò crea una situazione piuttosto confusa, caratterizzata da un mosaico di approcci giuridici contrastanti. Prendiamo ad esempio la California: il loro Dipartimento per l’Edilizia Abitativa e lo Sviluppo Comunitario ha di fatto assunto il controllo attraverso quella che viene definita prevenzione statutaria. Ogni unità abitativa modulare destinata alla vendita o all’installazione in tale Stato deve ottenere preventivamente l’approvazione del Dipartimento presso lo stabilimento produttivo, prima ancora che qualsiasi autorità comunale possa intervenire. Questo approccio concentra la maggior parte del potere regolamentare a livello statale, accelera il rilascio dei permessi ed evita che i governi locali introducano requisiti propri in materia di efficienza energetica o resistenza sismica, che potrebbero risultare tra loro contraddittori.
Il Codice Edilizio dell'Ontario segue una direzione completamente diversa rispetto ad altri codici. La Divisione B stabilisce, come di consueto, le specifiche tecniche standard, ma le cose diventano interessanti con la Divisione C, che contiene regole specifiche dedicate esclusivamente agli edifici modulari. Il codice richiede effettivamente che determinati controlli vengano eseguiti direttamente sul cantiere di costruzione, non limitandosi alla certificazione rilasciata in fabbrica. Stiamo parlando, ad esempio, del modo in cui i moduli vengono collegati tra loro, della loro capacità di resistere a venti intensi e dell’adeguata interruzione antincendio tra le diverse sezioni. Questo ulteriore passaggio, che prevede due approvazioni distinte, dimostra chiaramente come la provincia intenda adottare un livello di attenzione particolarmente elevato nei confronti del modo in cui tali componenti edilizi si connettono e funzionano insieme nella pratica.
L'idea della reciprocità funziona sulla carta, ma non regge nella pratica in tutta l'America Settentrionale. Diciotto stati statunitensi hanno aderito al Programma di riconoscimento degli edifici modulari dell'ICC, il che significa che i produttori certificati in uno stato non devono sottoporsi a ispezioni ridondanti quando operano in altri stati. Tuttavia, questi stessi stati non approvano automaticamente progetti che si estendono oltre i confini statali, tanto meno oltre quelli provinciali o nazionali. Per gli sviluppatori impegnati in progetti che coinvolgono più giurisdizioni, ciò comporta una notevole complessità, che richiede verifiche accurate delle normative federali, statali e locali prima di procedere con qualsiasi piano costruttivo.
Senza questa valutazione articolata, i progetti rischiano ordini di sospensione dei lavori, sanzioni per la necessità di riprogettazione o il rifiuto dei permessi di occupazione—con un costo medio di 187.000 USD per ogni ritardo, secondo l’Indice dei rischi della costruzione modulare 2024.
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