Các thành phố trên khắp thế giới đang chứng kiến những thay đổi lớn về nhu cầu nhà ở khi các khu vực đô thị phát triển nhanh hơn bao giờ hết, dân số gia tăng và người cao tuổi ở lại nơi cư trú lâu hơn. Theo số liệu của Liên Hợp Quốc từ năm 2023, gần hai phần ba dân số toàn cầu sẽ sống tại các thành phố vào giữa thế kỷ này, điều đó có nghĩa là các nhà quy hoạch đô thị cần phải nỗ lực nhiều hơn trong việc tạo ra những ngôi nhà có thể đáp ứng được mật độ dân cư cao mà không làm giảm chất lượng cuộc sống. Người trẻ hiện nay muốn sống ở nơi họ có thể đi bộ đến mọi nơi thay vì dành hàng giờ bị kẹt trong giao thông, trong khi các gia đình ngày càng nhỏ lại nên căn hộ cần có thiết kế linh hoạt thay vì bố cục cố định. Tất cả những xu hướng này cho thấy nhu cầu về các giải pháp nhà ở thông minh hơn, có thể đáp ứng nhiều người hơn trong không gian nhỏ hơn mà không tốn kém quá mức, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhóm tuổi khác nhau cùng sinh sống thoải mái với nhau.
Khi nói về nhà ở tích hợp, cơ bản có ba ý tưởng chính đang được áp dụng. Trước tiên là việc kết hợp các mức thu nhập khác nhau để con người không bị tách biệt chỉ vì mức thu nhập của họ. Sau đó là toàn bộ khái niệm kết hợp khu dân cư với cửa hàng và dịch vụ ngay tại nơi người dân sinh sống. Và cuối cùng là thiết kế các cộng đồng thực sự khuyến khích mọi người chia sẻ không gian chung thay vì mỗi người đều bị đóng kín trong căn hộ riêng của mình. Nhóm Urban Systems Integration đã đề cập đến một điều thú vị trong báo cáo năm 2025 của họ – những dự án kiểu này không còn đơn thuần là xếp chồng các ngôi nhà lên nhau nữa. Họ tạo ra cả những khu phố nơi mọi thứ được kết nối với nhau. Lấy ví dụ những tòa nhà có cửa hàng ở các tầng dưới cùng. Các nghiên cứu cho thấy cư dân từ đó lái xe ít hơn, có thể giảm thời gian di chuyển từ một phần tư đến gần một nửa. Hơn nữa, những mặt bằng bán lẻ này thường trở thành trung tâm việc làm địa phương, điều này rất tiện lợi cho bất kỳ ai muốn làm việc gần nhà.
Nhìn vào cách tiếp cận nhà ở của Riyadh cho thấy một xu hướng thú vị, đó là rời xa những biệt thự rộng lớn từng chiếm khoảng 78% diện tích khu dân cư vào năm 2020. Thay vào đó, hiện nay trọng tâm đang tập trung vào việc xây dựng theo chiều cao với các khu phát triển đa chức năng. Theo tầm nhìn 2030 của thành phố, họ muốn tạo ra các khu vực đông đúc xung quanh các trạm giao thông công cộng, nơi mọi thứ người dân cần đều nằm trong phạm vi đi bộ. Các công viên, trường học, thậm chí bệnh viện, nên cách không quá mười phút đi bộ. Kết quả ban đầu từ các dự án mới này cho thấy một điều khá ấn tượng – sử dụng ít hơn khoảng 70% diện tích đất trên mỗi người so với các khu ngoại ô kiểu cũ. Ngoài ra, còn có cam kết đảm bảo rằng 30% tổng số căn hộ phải có giá cả phải chăng dành cho những người thu nhập trung bình.
Khi nói đến việc làm cho nhà ở phù hợp với các mức thu nhập khác nhau, thành công xảy ra khi chính quyền địa phương kết hợp nhiều cách tiếp cận khác nhau. Chẳng hạn như các chính sách phân khu bắt buộc phải có khoảng từ 15 đến 25 phần trăm căn hộ trong các khu phát triển mới là các lựa chọn giá cả phải chăng. Ngoài ra còn có mô hình quỹ đất cộng đồng, trong đó đất được giữ bởi các tổ chức phi lợi nhuận nhằm duy trì tính phải chăng trong vài thập kỷ. Dữ liệu gần đây từ OECD cho thấy con số khá đáng lo ngại – khoảng bảy trong số mười cư dân đô thị tại các quốc gia thành viên gặp khó khăn trong việc chi trả cho nhà ở giá thông thường gần nơi làm việc, tạo ra khoảng cách thực tế giữa các khu dân cư. Các thành phố đi đầu trong vấn đề này đang cấp thêm diện tích xây dựng cho các nhà phát triển cam kết duy trì ít nhất 30 phần trăm căn hộ dành cho các gia đình thu nhập thấp. Họ cũng đẩy nhanh quá trình phê duyệt đối với các khu phức hợp kết hợp nhà ở giá rẻ với các dịch vụ thiết yếu như cơ sở y tế hoặc trường học. Một số thị trấn thậm chí còn hợp tác với các tổ chức từ thiện để thực hiện các thỏa thuận đất đai đặc biệt, giúp tránh được những vấn đề đầu cơ giá đất thông thường. Những nỗ lực phối hợp này góp phần duy trì sự đa dạng trong các khu dân cư, thay vì để chúng trở thành những vùng giàu có riêng biệt.
| Mô hình Nhà ở | Độ đa dạng Thu nhập Trung bình | Giảm thời gian Đi lại | Tiếp cận Dịch vụ Xã hội |
|---|---|---|---|
| Ngoại ô Truyền thống | 18% | 0% | LIMITED |
| Đô thị Tích hợp | 63% | 34% | Tại chỗ |
Dữ liệu từ Viện Đất đô thị (Urban Land Institute, 2023) cho thấy các khu phát triển tích hợp giảm phân biệt kinh tế hiệu quả hơn gấp 3,5 lần so với các cụm nhà ở giá rẻ. Bằng cách lồng ghép các căn hộ được trợ giá vào các khu hỗn hợp sử dụng và theo giá thị trường, các thành phố có thể phá vỡ chu kỳ nghèo đói tập trung đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận phương tiện giao thông và tiện ích cho tầng lớp trung lưu.
Hầu hết các nhà phát triển đều phản đối các yêu cầu về khả năng chi trả vì lợi nhuận đầu tư của họ giảm khoảng 17 đến 22 phần trăm đối với các dự án kết hợp này, theo Khảo sát Xây dựng JLL năm 2024. Để thu hẹp khoảng cách này, các thành phố cần cung cấp một gói ưu đãi nào đó. Các khoản miễn giảm thuế hoạt động hiệu quả khi các dự án đạt ít nhất 25% mục tiêu nhà ở giá cả phải chăng. Ngoài ra còn có những phương án tài trợ sáng tạo. Một số nhà phát triển đã thành công với mô hình bù trừ chéo, trong đó không gian thương mại tạo ra thu nhập bổ sung để bù đắp chi phí. Việc bàn giao các căn hộ giá cả phải chăng trước thường giúp xây dựng mối quan hệ tốt hơn với cộng đồng địa phương. Hãy lấy mô hình Gemeindebau của Vienna làm minh chứng rằng cách làm này thực sự hiệu quả. Khoảng 60% tổng số nhà ở tại đây vẫn là nhà ở xã hội kể từ những năm 1920 nhờ vào một quỹ đặc biệt được duy trì bằng tiền thuê từ cả những cư dân có thu nhập thấp và trung bình. Thành phố Áo này cho thấy các nhà phát triển vẫn có thể kiếm lời trong khi xây dựng những khu dân cư thực sự hòa nhập, nếu họ tập trung vào những điều quan trọng nhất đối với người dân thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.
Các khu vực đô thị trở nên đáng sống hơn nhiều khi có sự hiện diện của không gian xanh, nơi con người có thể trải nghiệm thiên nhiên mỗi ngày. Các nghiên cứu từ Tạp chí Kiến trúc Bền vững cho thấy rằng vườn đứng và mái xanh thực sự có thể giảm nhiệt độ khoảng 5 độ C, đồng thời giúp kiểm soát nước mưa hiệu quả hơn các phương pháp truyền thống. Những yếu tố xanh này không chỉ mang lại vẻ đẹp mà còn theo các nghiên cứu, thực sự cải thiện sức khỏe tinh thần và tạo ra những không gian cộng đồng để mọi người tụ họp và giao tiếp. Ngày nay, nhiều khu nhà ở hiện đại hơn được thiết kế với các lối đi được trồng xen cây bản địa của khu vực. Cách làm này không chỉ giúp động vật hoang dã phát triển tại chỗ mà còn giảm lượng nước sử dụng cho việc chăm sóc cảnh quan khoảng bốn mươi phần trăm so với các loại cảnh quan tiêu chuẩn.
Khi nói đến việc xây dựng những ngôi nhà bền hơn và tiết kiệm chi phí hơn, phương pháp xây dựng ngoài hiện trường đang thay đổi hoàn toàn cục diện. Các nhà máy sản xuất cấu kiện tiền chế giúp giảm thời gian xây dựng khoảng một nửa, thậm chí còn hơn thế, đồng thời cũng giảm đáng kể lượng chất thải. Các bộ phận được sản xuất tại nhà máy khớp nối với nhau rất chính xác, nhờ đó công trình giữ ấm tốt hơn vào mùa đông và mát hơn vào mùa hè, từ đó tiết kiệm chi phí sưởi ấm. Ngoài ra, những công trình này có thể đạt được các chứng nhận xanh danh giá như LEED hoặc BREEAM mà các nhà phát triển dự án rất ưa chuộng để quảng bá. Theo một tài liệu tôi đọc từ HUD năm ngoái, trong bối cảnh thiếu hụt nhà ở, các ngôi nhà lắp ghép có thể được xây dựng nhanh hơn khoảng 30 phần trăm so với nhà thông thường. Điều này lý giải vì sao ngày càng nhiều thành phố đang xem xét phương pháp này để đáp ứng nhu cầu nhà ở giá rẻ, đặc biệt khi biến đổi khí hậu tiếp tục làm thay đổi các kiểu thời tiết.
Các giải pháp nhà ở hiện đại đang kết hợp các phương pháp thiết kế thụ động truyền thống với các công nghệ tái tạo tiên tiến để đối phó với những thay đổi khí hậu mà chúng ta đang chứng kiến. Cửa kính ba lớp hoạt động cùng với các vật liệu cách nhiệt đặc biệt có khả năng thay đổi pha để tạo thành một dạng lá chắn nhiệt, giúp ngôi nhà luôn thoải mái ngay cả khi nhiệt độ bên ngoài biến động mạnh. Nghiên cứu từ các chuyên gia tại Viện Nhà thụ động (Passive House Institute) cho thấy các tòa nhà được xây dựng theo cách này có thể giảm chi phí sưởi ấm và làm mát khoảng ba phần tư so với công trình xây dựng thông thường. Ngày nay, các tấm pin kính chạy bằng năng lượng mặt trời và hệ thống trao đổi nhiệt ngầm cũng đang trở thành những bổ sung phổ biến, nghĩa là cư dân vẫn có điện sử dụng ngay cả khi xảy ra sự cố mất điện ở nơi khác trên lưới điện. Và cũng đừng quên việc thu gom nước mưa để sử dụng hàng ngày. Khi được kết hợp với tất cả các tính năng khác này, các khu dân cư bắt đầu trông giống như những hệ sinh thái độc lập hơn là chỉ đơn thuần là tập hợp các ngôi nhà.
Những ngôi nhà hiện nay ngày càng trở nên thông minh hơn nhờ các thiết bị kết nối internet giúp giảm chi phí năng lượng, tăng cường an ninh nhà cửa và làm cho không gian sống dễ quản lý hơn. Theo một báo cáo từ nhóm Urban Tech Hà Lan công bố năm 2025, khoảng 8 trong số 10 tòa nhà đa chức năng mới hiện nay được trang bị những tiện ích như đèn tự điều chỉnh, hệ thống điều hòa khí hậu học theo thói quen người dùng và các thiết bị gia dụng điều khiển bằng lệnh thoại. Những công nghệ này đã được chứng minh là có thể giảm lượng tiêu thụ năng lượng lãng phí trong hộ gia đình khoảng 22 phần trăm mỗi năm. Điều làm nên tính hữu ích thực sự của các hệ thống này là khả năng hoạt động phối hợp trên nhiều nền tảng khác nhau. Cư dân có thể kiểm tra mức sử dụng nước hoặc chất lượng không khí trong nhà ngay trên một màn hình trung tâm mà không phải quá lo lắng về vấn đề riêng tư, vì hầu hết các hệ thống đều có các biện pháp bảo vệ thông tin cá nhân được tích hợp sẵn.
Thiết kế không gian chiến lược kết nối tiến bộ kỹ thuật số với tương tác con người. Các khu phát triển hiện nay dành 25–30% diện tích sàn cho các khu vực cộng đồng như vườn trên mái, phòng làm việc chung và khu sự kiện đa năng. Nghiên cứu thần kinh học cho thấy những không gian như vậy làm tăng tương tác giữa các hàng xóm lên 40% so với bố cục căn hộ truyền thống, chống lại xu hướng cô lập đô thị quan sát thấy ở các thành phố có mật độ dân số cao.
Các thành phố trên khắp cả nước đang trở nên thông minh hơn trong quản lý nhờ các nền tảng công dân sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI), thu thập dữ liệu ẩn danh về các vấn đề như sử dụng nước và điện, yêu cầu sửa chữa từ người thuê nhà, cũng như cách người dân thực sự di chuyển trong khu vực. Các nền tảng này hoạt động đặc biệt hiệu quả khi kết hợp với mô hình lập ngân sách tham gia, hiện đang được áp dụng tại khoảng 17 thành phố của Mỹ kể từ năm ngoái. Điều gì xảy ra? Người dân địa phương cùng nhau quyết định việc phân bổ từ 5 đến có thể là 15 phần trăm kinh phí vận hành tòa nhà—thường là cho các dự án xanh hóa hoặc các sự kiện cộng đồng. Kết quả đã nói lên tất cả. Theo các nghiên cứu gần đây, các khu dân cư tiên phong áp dụng đã chứng kiến tỷ lệ thay đổi người thuê nhà giảm gần 18 điểm phần trăm, mặc dù một số chuyên gia cảnh báo rằng cần tiếp tục theo dõi tác động dài hạn.
Công Ty TNHH Nhà Ở Tích Hợp Quảng Châu Yuzé
Bản quyền © Công ty TNHH Nhà ở Tích hợp Quảng Châu Yuze - Chính sách bảo mật
EN
