شهرهای سراسر جهان شاهد تغییرات عمدهای در نیازهای مسکن هستند، زیرا مناطق شهری سریعتر از هر زمان دیگری در حال گسترش، جمعیت در حال افزایش و ساکنان مسنتر نیز برای مدت طولانیتری در محل خود باقی میمانند. بر اساس دادههای سازمان ملل متحد از سال 2023، تقریباً دو سوم کل جمعیت جهان تا میان قرن بیست و یکم در شهرها ساکن خواهند بود؛ این امر به معنای آن است که برنامهریزان شهری کار سختی در ایجاد خانههایی پیش رو دارند که بتوانند تراکم جمعیت بالایی را بدون ایجاد زندگی ناخوشایند جای دهند. افراد جوان امروزه تمایل دارند در جایی زندگی کنند که بتوانند به راحتی به تمام مقاصد پیاده بروند، نه اینکه ساعتها در ترافیک گرفتار شوند، در عین حال خانوادهها کوچکتر میشوند، بنابراین آپارتمانها باید قابل تنظیم و انعطافپذیر باشند نه دارای طرحهای ثابت. همه این روندها به سمت نیاز به راهحلهای هوشمندانهتر در مسکن حرکت میکنند که بتوانند تعداد بیشتری از افراد را در فضای کمتری جای دهند بدون اینکه هزینهها بیش از حد افزایش یابد و همزمان گروههای سنی مختلف را به شکلی راحت در کنار هم جای دهند.
وقتی از مسکن یکپارچه صحبت میکنیم، در واقع سه ایده اصلی در حال کار هستند. اولین مورد ترکیب سطوح درآمدی مختلف است تا مردم تنها به دلیل میزان درآمدشان از یکدیگر جدا نشوند. سپس مفهوم تلفیق مناطق مسکونی با فروشگاهها و خدمات در همان محل زندگی مردم آورده میشود. و در نهایت، طراحی جوامعی که واقعاً ساکنان را به اشتراکگذاری فضاهای مشترک تشویق میکند، نه اینکه همه در آپارتمانهای خود منزوی شوند. گروه سیستمهای شهری در گزارش سال ۲۰۲۵ خود نکته جالبی را مطرح کردند: این نوع توسعه دیگر صرفاً ساختمانها را روی هم قرار نمیدهد، بلکه کل محلههایی را میسازد که در آن همه چیز به هم متصل است. به عنوان مثال، ساختمانهایی را در نظر بگیرید که در طبقات پایین آنها فروشگاههایی قرار دارند. مطالعات نشان میدهد ساکنان چنین ساختمانهایی کمتر با ماشین حرکت میکنند و شاید مسافت رفتوآمدشان را بین یک چهارم تا نزدیک به نصف کاهش دهند. علاوه بر این، همین طبقات تجاری اغلب به مراکز اشتغال محلی تبدیل میشوند که برای کسانی که میخواهند نزدیک محل زندگیشان کار کنند، بسیار مفید است.
بررسی رویکرد ریاض به مسکن، روند جالبی را نشان میدهد که از آن ویلاهای بزرگ و گستردهای که در سال ۲۰۲۰ حدود ۷۸٪ از فضای مسکونی را اشغال میکردند، دور شده است. در عوض، اکنون تمرکز بر ساختوساز عمودی با توسعههای چندمنظوره است. بر اساس چشمانداز ۲۰۳۰ این شهر، قصد دارند مناطق متراکمی ایجاد کنند که در اطراف ایستگاههای حملونقل عمومی قرار داشته باشند و تمام چیزهایی که مردم به آن نیاز دارند در دسترس پیادهروی باشند. پارکها، مدارس، حتی بیمارستانها باید بیش از ده دقیقه راه پیاده فاصله نداشته باشند. نتایج اولیه از این پروژههای جدید نشاندهنده چیزی بسیار قابل توجه است — حدود ۷۰٪ کاهش در زمین مورد استفاده به ازای هر نفر نسبت به محلههای سنتی قدیمی. علاوه بر این، تعهدی وجود دارد که حداقل ۳۰٪ از واحدهای مسکونی برای افراد با درآمد متوسط مقرونبهصرفه باشد.
وقتی صحبت از تأمین مسکن برای سطوح درآمدی مختلف است، موفقیت زمانی رخ میدهد که مقامات محلی رویکردهای گوناگونی را با هم ترکیب کنند. به عنوان مثال سیاستهای ناحیهبندی شاملکننده که الزام میکنند حدود ۱۵ تا ۲۵ درصد واحدها در پروژههای جدید، گزینههای مقرونبهصرفه باشند. مدل صندوق زمین جامعه نیز وجود دارد که در آن زمین توسط سازمانهای غیرانتفاعی نگهداری میشود تا قابلیت پرداخت آن در طول دههها حفظ شود. دادههای اخیر سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) در واقع اعداد و ارقام نگرانکنندهای نشان میدهد — حدود هفت در ده شهروند در شهرهای کشورهای عضو در تأمین هزینه خانههای معمولی نزدیک محل کار خود با مشکل مواجه هستند و این امر شکاف واقعی بین محلهها ایجاد میکند. شهرهایی که از این مسئله پیشی گرفتهاند، فضای ساخت بیشتری به توسعهدهندگانی اختصاص میدهند که تعهد میکنند حداقل ۳۰ درصد از واحدها را برای خانوادههای کمدرآمد در دسترس قرار دهند. همچنین، این شهرها مجوزهای ساخت مجتمعهایی را که مسکن مقرونبهصرفه را با خدمات ضروری مانند مراکز بهداشتی یا مؤسسات آموزشی ترکیب میکنند، به سرعت بررسی میکنند. برخی شهرها حتی با سازمانهای خیریه برای توافقهای ویژه زمین همکاری میکنند تا مشکلات مربوط به دلالی و افزایش قیمت زمین دور زده شود. این تلاشهای هماهنگ به حفظ تنوع در محلهها کمک میکنند و از اینکه محلهها به جیبهای انحصاری ثروت تبدیل شوند، جلوگیری میکنند.
| مدل مسکن | میانگین تنوع درآمدی | کاهش زمان سفر رفتوآمد | دسترسی به خدمات اجتماعی |
|---|---|---|---|
| حومهنشینی سنتی | 18% | 0% | محدود |
| شهری یکپارچه | 63% | 34% | در محل |
دادههای مؤسسه زمین شهری (2023) نشان میدهد که توسعههای یکپارچه، نسبت به خوشههای مسکن مقرونبهصرفه، بهطور 3.5 برابر مؤثرتر از تفکیک اقتصادی جلوگیری میکنند. با قرار دادن واحدهای یارانهای درون مناطق ترکیبی با نرخ بازار، شهرها میتوانند چرخه فقر متمرکز را شکسته و دسترسی طبقه متوسط به حملونقل و امکانات را گسترش دهند.
اکثر توسعهدهندگان در برابر الزامات مقرونبهصرفه بودن مقاومت میکنند، زیرا سود سرمایهگذاری آنها حدود ۱۷ تا ۲۲ درصد کاهش مییابد؛ این رقم بر اساس نظرسنجی ساختوساز JLL از سال ۲۰۲۴ است. برای پُر کردن این شکاف، شهرها باید بستههای تشویقی ارائه دهند. معافیتهای مالی زمانی خوب جواب میدهند که پروژهها حداقل به ۲۵ درصد هدف مسکن مقرونبهصرفه دست یابند. همچنین گزینههای خلاقانهای در تأمین مالی وجود دارد. برخی از توسعهدهندگان با مدلهای یارانهدهی متقابل موفقیت داشتهاند که در آن فضای تجاری درآمد اضافی ایجاد میکند تا هزینهها را جبران کند. اینکه واحدهای مقرونبهصرفه ابتدا تحویل داده شوند، معمولاً روابط بهتری با جامعه محلی ایجاد میکند. رویکرد گمایندهباو وین را به عنوان مثالی از یک روش مؤثر در نظر بگیرید. حدود ۶۰ درصد از کل مسکن در آنجا از دهه ۱۹۲۰ میلادی تاکنون به صورت مسکن اجتماعی باقی مانده است که این امر مدیون یک صندوق ویژه است که از طریق اجارهبها از ساکنان کمدرآمد و متوسط درآمد تأمین میشود. این شهر اتریشی نشان میدهد که توسعهدهندگان میتوانند در عین حال که به سود میرسند، محلههای واقعاً فراگیر بسازند، مشروط بر اینکه بر آنچه برای ساکنان مهم است تمرکز کنند، نه صرفاً تعقیب سود سریع.
مناطق شهری زمانی بسیار قابل سکونتتر میشوند که شامل فضاهای سبز باشند که به مردم امکان تجربه طبیعت را در هر روز بدهند. مطالعات منتشر شده در مجله معماری پایدار نشان میدهند که باغهای عمودی و بامهای سبز میتوانند دمای محیط را حدود ۵ درجه سانتیگراد کاهش دهند و همچنین در کنترل آب باران عملکرد بهتری نسبت به روشهای سنتی دارند. این عناصر سبز تنها زیبایی بصری ایجاد نمیکنند، بلکه تحقیقات نشان میدهند که بهبود قابل توجهی در سلامت روان ایجاد کرده و فضاهایی برای تجمع و تعامل اجتماعی فراهم میآورند. توسعههای مدرن مسکن امروزه مسیرهایی را با گیاهان بومی منطقه تزئین میکنند. این کار نه تنها به شکوفایی حیات وحش محلی کمک میکند، بلکه مصرف آب برای نگهداری را حدود ۴۰ درصد نسبت به میزان مورد نیاز برای طراحیهای سنتی کاهش میدهد.
وقتی صحبت از ساخت خانههایی با دوامتر و هزینه کمتر است، ساختوساز در محلهای خارج از پروژه (offsite construction) دارد قواعد بازی را به طور چشمگیری تغییر میدهد. کارخانههای پیشساخته زمان ساخت را حدوداً نصف یا حتی بیشتر کاهش میدهند و همچنین ضایعات را به شدت کم میکنند. قطعات تولید شده در این کارخانهها آنقدر دقیق ساخته میشوند که ساختمانها در زمستان گرمتر و در تابستان خنکتر میمانند و این موضوع منجر به صرفهجویی در هزینههای گرمایش میشود. علاوه بر این، این ساختمانها میتوانند گواهیهای سبز معتبری مانند LEED یا BREEAM را کسب کنند که توسعهدهندگان عاشق نمایش آنها هستند. طبق گزارشی که سال گذشته از HUD خواندم، در شرایط کمبود مسکن، خانههای ماژولار حدود ۳۰ درصد سریعتر از ساختمانهای معمولی ساخته میشوند. این موضوع منطقی است که چرا شهرهای بیشتری این روش را برای نیازهای مسکن مقرونبهصرفه خود در نظر میگیرند، بهویژه با توجه به اینکه تغییرات آبوهوایی الگوهای آبوهوا را به هم میریزاند.
راهکارهای مدرن مسکن با ترکیب روشهای سنتی طراحی منفعل و فناوریهای نوین تجدیدپذیر، به مقابله با تغییرات آبوهوایی پیش رو میپردازند. پنجرههای سهجعبهای همراه با مواد عایق خاص تغییر فاز، نوعی سپر حرارتی ایجاد میکنند که حتی در شرایط نوسان شدید دمای بیرون، محیط داخل خانه را در حد راحتی نگه میدارند. تحقیقات انجامشده توسط افراد مؤسسه خانه منفعل نشان میدهد که ساختمانهایی که به این شیوه ساخته میشوند، در مقایسه با ساختوساز معمولی، حدود سهچهارم هزینههای گرمایش و سرمایش را کاهش میدهند. امروزه استفاده از پنلهای شیشهای خورشیدی و سیستمهای تبادل حرارتی زیرزمینی نیز رایج شده است که به این معناست که ساکنان همچنان در صورت قطعی برق در نقاط دیگر شبکه، دسترسی به انرژی دارند. همچنین جمعآوری آب باران برای مصارف روزمره را نیز نباید فراموش کرد. با ترکیب تمام این ویژگیها، محلهها بیشتر شبیه اکوسیستمهای مستقل تبدیل میشوند تا تنها مجموعهای از خانهها.
امروزه خانهها به طور مداوم هوشمندتر میشوند، این امر بخاطر دستگاههای متصل به اینترنت است که به کاهش هزینههای انرژی، افزایش امنیت خانه و تسهیل مدیریت فضاهای سکونتی کمک میکنند. طبق گزارش گروه هلندی فناوری شهری منتشر شده در سال ۲۰۲۵، حدود ۸ از هر ۱۰ ساختمان جدید ترکیبی دارای ویژگیهایی مانند چراغهایی با تنظیم خودکار، سیستمهای کنترل آبوهوا که ترجیحات را یاد میگیرند و لوازم خانگی قابل کنترل با دستور صوتی هستند. ثابت شده است که این فناوریها سالانه حدود ۲۲ درصد از هدررفت انرژی خانگی را کاهش میدهند. چیزی که این سیستمها را واقعاً مفید میکند، نحوه تعامل آنها در پلتفرمهای مختلف است. ساکنان میتوانند سطح مصرف آب یا کیفیت هوای داخلی را مستقیماً از یک صفحه مرکزی بررسی کنند و زیاد نگران مسائل حریم خصوصی نباشند، چرا که اکثر سیستمها شامل محافظتهای داخلی برای اطلاعات شخصی هستند.
طراحی استراتژیک فضایی پیشرفتهای دیجیتال را با تعامل انسانی به هم پیوند میدهد. امروزه پروژهها ۲۵ تا ۳۰ درصد از متراژ خود را به فضاهای جمعی مانند باغهای پشت بام، لاونجهای کار مشترک و مناطق چندمنظوره رویداد اختصاص میدهند. تحقیقات علوم اعصاب نشان میدهد که این فضاها در مقایسه با چیدمان سنتی آپارتمانها، تعاملات همسایگی را ۴۰ درصد افزایش میدهند و در برابر روند انزوا در شهرهای پرجمعیت مقابله میکنند.
شهرهای مختلف کشور در حال استفاده هوشمندانه از بسترهای مدنی مبتنی بر هوش مصنوعی برای جمعآوری دادههای ناشناس در مورد مواردی مانند مصرف آب و برق، درخواستهای تعمیر از سوی ساکنان و نحوه حرکت مردم در شهر هستند. این پلتفرمها به ویژه زمانی به خوبی عمل میکنند که با مدلهای بودجهریزی مشارکتی ترکیب شوند که از سال گذشته در حدود ۱۷ شهر آمریکایی فعال شدهاند. چه اتفاقی میافتد؟ ساکنان به صورت جمعی تصمیم میگیرند که بین ۵ تا شاید حتی ۱۵ درصد از بودجه عملیاتی ساختمان به کجا تخصیص یابد — که اغلب به پروژههای سبزسازی یا رویدادهای محلی اختصاص مییابد. نتایج خود را نیز به خوبی نشان میدهند. طبق مطالعات اخیر، محلههای پیشگام شاهد کاهش تقریباً ۱۸ درصدی تعویض ساکنان بودهاند، هرچند برخی کارشناسان هشدار میدهند که اثرات بلندمدت هنوز نیاز به پایش دارد.
شرکت گوانگ ژو یوزه ساختمان یکپارچه
کپیرایت © شرکت یوزه گوانگ چو، ساختمان یکپارچه - سیاستهای حریم خصوصی
EN
