تشهد المدن حول العالم تغييرات كبيرة في احتياجات الناس من المساكن مع تسارع نمو المناطق الحضرية، وزيادة أعداد السكان، واستمرار كبار السن في الإقامة في أماكنهم لفترة أطول. وفقًا لبيانات الأمم المتحدة لعام 2023، سيُ прожَ سُدس البشر تقريبًا في المدن بحلول منتصف القرن، ما يعني أن مخططي المدن يواجهون تحديات جسيمة في إنشاء مساكن تستوعب أعدادًا كبيرة من الناس دون التأثير سلبًا على نوعية الحياة. يريد الشباب اليوم العيش في أماكن يمكنهم فيها التنقل مشيًا على الأقدام بدلًا من قضاء ساعات عالقين في الزحام، بينما أصبحت الأسر أصغر حجمًا، ما يستدعي تصميم شقق قابلة للتكيف بدلًا من توزيعات ثابتة. وكل هذه الاتجاهات تشير إلى الحاجة إلى حلول سكنية أكثر ذكاءً تستوعب عددًا أكبر من الناس في مساحات أصغر دون تكلفة باهظة، بالإضافة إلى إمكانية استيعاب فئات عمرية مختلفة تعيش معًا براحة.
عندما نتحدث عن الإسكان المتكامل، هناك في الأساس ثلاثة أفكار رئيسية قيد العمل هنا. أولاً، دمج مستويات الدخل المختلفة بحيث لا يتم فصل الأشخاص فقط بسبب كمية المال التي يكسبونها. ثم هناك مفهوم دمج المناطق السكنية مع المحلات التجارية والخدمات مباشرة في الأماكن التي يعيش فيها الناس. وأخيراً، تصميم مجتمعات تشجع السكان بالفعل على مشاركة المساحات المشتركة بدلاً من أن يكون كل شخص منعزلاً في شقته الخاصة. ذكرت مجموعة تكامل الأنظمة الحضرية شيئاً مثيراً للاهتمام في تقريرها لعام 2025 - هذه الأنواع من المشاريع لم تعد مجرد تجميع للمنازل فوق بعضها البعض. بل إنها تُنشئ أحياءً كاملة حيث تتصل جميع العناصر ببعضها البعض. خذ على سبيل المثال تلك المباني التي تحتوي على متاجر في الطوابق السفلية. تُظهر الدراسات أن السكان يقللون من استخدامهم للسيارات، وقد يصل التخفيض في رحلات التنقل لديهم إلى ما بين ربع ونصف المدة تقريباً. بالإضافة إلى ذلك، غالباً ما تصبح هذه المحال التجارية نقاطاً مركزية للتوظيف المحلي، وهي ميزة مفيدة جداً لأي شخص يبحث عن عمل قريب من منزله.
إن النظر إلى نهج الرياض في الإسكان يُظهر اتجاهاً مثيراً للاهتمام، يبتعد عن تلك الفلل الواسعة التي كانت تشغل حوالي 78٪ من المساحات السكنية عام 2020. بل أصبح التركيز الآن على البناء العمودي من خلال مشاريع مختلطة الاستخدام. ووفقاً لرؤية المدينة لعام 2030، فإن الهدف هو إنشاء مناطق كثيفة حول محطات النقل العام، بحيث تكون جميع الخدمات التي يحتاجها السكان على بعد مسافة مشي. ويجب أن لا تزيد مسافة الحدائق والمدارس وحتى المستشفيات عن عشر دقائق مشياً على الأقدام. وتُشير النتائج الأولية من هذه المشاريع الجديدة إلى أمر مثير للإعجاب بالفعل - وهو استهلاك نحو 70٪ أقل من الأرض لكل فرد مقارنة بالأحياء السكنية التقليدية. كما يوجد التزام بضمان أن تكون 30٪ من وحدات الإسكان متاحة وبأسعار معقولة لمتوسطي الدخل.
عندما يتعلق الأمر بجعل الإسكان يعمل عبر مستويات دخل مختلفة، فإن النجاح يحدث عندما تجمع السلطات المحلية بين مختلف الأساليب. فعلى سبيل المثال، هناك سياسات التقسيم الشاملة التي تُلزم بوجود ما يقارب من 15 إلى 25 بالمئة من الوحدات في المشاريع الجديدة كخيارات بأسعار معقولة. وهناك أيضًا نموذج صندوق أراضي المجتمع المحلي، حيث تحتفظ منظمات غير ربحية بالأرض للحفاظ على الأسعار المعقولة على مدى عقود. تُظهر بيانات حديثة من منظمة التعاون والتنمية الاقتصادية (OECD) أرقامًا مقلقة للغاية - إذ يواجه حوالي سبعة من كل عشرة من سكان المدن في الدول الأعضاء صعوبات في دفع تكاليف المنازل ذات الأسعار الاعتيادية القريبة من أماكن عملهم، مما يخلق فجوات حقيقية بين الأحياء. والمدن التي تتقدّم في معالجة هذه المشكلة هي التي تمنح مساحات بناء إضافية للمطوّرين الذين يلتزمون بالحفاظ على 30 بالمئة على الأقل من الوحدات متاحة للأسر ذات الدخل المنخفض. كما أنها تُسرّع إجراءات الموافقة على المجمعات التي تدمج الإسكان بأسعار معقولة مع الخدمات الأساسية مثل المرافق الصحية أو المؤسسات التعليمية. بل إن بعض المدن تتعاون حتى مع منظمات خيرية للحصول على اتفاقيات أراضٍ خاصة تتفادى مشكلات المضاربة السعرية المعتادة. وتساعد هذه الجهود المنسقة في الحفاظ على تنوع الأحياء بدلاً من السماح لها بالتحول إلى جيوب حصرية للثروة.
| نموذج السكن | متوسط تنوع الدخل | تقليل وقت الانتقال | الوصول إلى الخدمات الاجتماعية |
|---|---|---|---|
| ضاحية تقليدية | 18% | 0% | محدود |
| حضري متكامل | 63% | 34% | في الموقع |
تشير البيانات من معهد الأراضي الحضرية (2023) إلى أن المشاريع المتكاملة تُقلل الفصل الاقتصادي بشكل يفوق بـ 3.5 مرة فعالية تجمعات الإسكان الميسور التكلفة. ومن خلال دمج الوحدات المدعومة داخل مناطق سكنية متعددة الاستخدامات وذات أسعار سوقية، يمكن للمدن أن تُفكك حلقات الفقر المتركز، وفي الوقت نفسه توسيع فرص الطبقة الوسطى في الوصول إلى وسائل النقل والمرافق.
يُعارض معظم المطورين متطلبات التكلفة المعقولة لأن عائداتهم على الاستثمار تنخفض بنسبة تتراوح بين 17 و22 بالمئة لهذه المشاريع المدمجة وفقًا لمسح البناء الصادر عن شركة جيه إل آند من عام 2024. ولسد هذه الفجوة، يجب على المدن أن تقدم حزمة حوافز ما. تعمل الإعفاءات الضريبية بشكل جيد عندما تصل المشاريع إلى هدف توفير 25٪ على الأقل من الوحدات السكنية بأسعار معقولة. كما توجد خيارات تمويل مبتكرة. فقد حقق بعض المطورين نجاحًا في نماذج الدعم الذاتي المتقاطع، حيث يولد المساح التجاري دخلًا إضافيًا لتعويض التكاليف. وتقديم الوحدات الميسورة التكلفة أولًا يُعدّ طريقة فعالة لبناء علاقات أفضل مع المجتمعات المحلية أيضًا. ويمكن اعتبار نهج غيميندهباو في فيينا دليلًا على أن هذا النموذج فعال بالفعل. إذ ظل حوالي 60٪ من إجمالي المساكن هناك كإسكان اجتماعي منذ عشرينيات القرن الماضي بفضل صندوق خاص يتم تمويله من خلال إيجارات المستأجرين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. وتُظهر هذه المدينة النمساوية كيف يمكن للمطورين تحقيق أرباح مع بناء أحياء شاملة حقًا، شريطة أن يركزوا على الأمور الأكثر أهمية بالنسبة للسكان بدلًا من السعي وراء الأرباح السريعة فقط.
تُصبح المناطق الحضرية أكثر ملاءمة للعيش عندما تتضمن مساحات خضراء تتيح للناس تجربة الطبيعة يوميًا. تُظهر دراسات من مجلة العمارة المستدامة أن الحدائق الرأسية وأسطح النباتات يمكنها فعليًا تقليل درجات الحرارة بنحو 5 درجات مئوية، بالإضافة إلى مساعدتها في التحكم بجريان مياه الأمطار بشكل أفضل من الطرق التقليدية. ولا تقتصر فوائد هذه الإضافات الخضراء على الشكل الجمالي فقط، بل تشير الأبحاث إلى أنها تعزز الصحة النفسية وتوفر للمجتمعات أماكن للالتقاء والتفاعل. وتتضمن الآن المشاريع السكنية الحديثة ممرات مزروعة بنباتات محلية المصدر. وهذا لا يساعد فقط في ازدهار الحياة البرية محليًا، بل ويقلل أيضًا من استهلاك المياه للصيانة بنسبة تصل إلى أربعين بالمئة أقل مما تتطلبه الزراعة المعمارية التقليدية.
عندما يتعلق الأمر ببناء منازل تدوم لفترة أطول وتكلف أقل، فإن البناء خارج الموقع يُحدث تغييرًا كبيرًا. تقوم مصانع البناء المسبق بتقليل الوقت المستغرق في الإنشاء بنحو النصف، وربما أكثر من ذلك، كما تُهدر هذه المصانع كميات أقل بكثير من المواد. وتتناسق الأجزاء المنتجة في هذه المصانع بشكل دقيق جدًا، ما يجعل المباني تحافظ على الدفء في الشتاء والبرودة في الصيف، مما يوفر المال على فواتير التدفئة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لهذه المباني الحصول على شهادات خضراء مرموقة مثل LEED أو BREEAM التي يحب المطورون عرضها. وفقًا لما قرأتُه من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) العام الماضي، عندما تشهد المنطقة نقصًا في الوحدات السكنية، فإن المنازل الوحداتية تُنشأ أسرع بنسبة 30 بالمئة تقريبًا مقارنة بالمنشآت التقليدية. ومن هنا يَجيء السبب في أن المزيد من المدن تنظر الآن إلى هذا النهج لتلبية احتياجاتها من الإسكان الميسور، خاصة مع استمرار تغير المناخ في التأثير على أنماط الطقس.
تدمج حلول الإسكان الحديثة أساليب التصميم السلبية التقليدية مع تقنيات الطاقة المتجددة المتطورة للتعامل مع ما نشهده من تغيرات مناخية. تعمل النوافذ ثلاثية الزجاج جنبًا إلى جنب مع مواد عازلة خاصة قابلة للتغير الطوري لتكوين نوع من الدرع الحراري الذي يحافظ على راحة المنازل حتى عند تقلبات درجات الحرارة الخارجية بشكل كبير. تُظهر الأبحاث التي أجراها باحثون في معهد المنزل السلبي أن المباني المبنية بهذه الطريقة يمكنها تقليل تكاليف التدفئة والتبريد بنسبة تقارب ثلاثة أرباع مقارنةً بالإنشاءات القياسية. وفي الوقت الحاضر، أصبحت الألواح الزجاجية العاملة بالطاقة الشمسية وأنظمة تبادل الحرارة تحت الأرض إضافات شائعة أيضًا، مما يعني أن السكان لا يزال لديهم طاقة كهربائية حتى في حال حدوث انقطاع في مكان آخر من الشبكة. ولا تنسَ أيضًا جمع مياه الأمطار للاستخدام اليومي. وعند دمج ذلك مع جميع هذه الميزات الأخرى، تبدأ الأحياء السكنية في الظهور وكأنها نظم بيئية مستقلة بدلًا من مجرد تجمعات من المنازل.
أصبحت المنازل اليوم أكثر ذكاءً باستمرار، بفضل الأجهزة المتصلة بالإنترنت التي تساعد على تقليل تكاليف الطاقة، وتعزيز أمان المنزل، وتسهيل إدارة المساحات السكنية. وفقًا لتقرير صادر عن مجموعة Urban Tech الحضرية في هولندا عام 2025، فإن حوالي 8 من كل 10 مباني جديدة متعددة الاستخدامات تحتوي الآن على أشياء مثل إضاءة تُضبط تلقائيًا، وأنظمة تحكم في المناخ تتعلم تفضيلات المستخدمين، وأجهزة يمكن التحكم بها بأوامر صوتية. وقد ثبت أن هذه التقنيات تقلل الهدر المنزلي للطاقة بنسبة تقارب 22 بالمئة سنويًا. ما يجعل هذه الأنظمة مفيدة حقًا هو قدرتها على العمل معًا عبر منصات مختلفة. ويمكن للسكان مراقبة مستويات استهلاك المياه أو جودة الهواء الداخلي مباشرةً من شاشة مركزية واحدة، دون القلق كثيرًا بشأن قضايا الخصوصية، نظرًا لأن معظم الأنظمة تتضمن حماية مدمجة للمعلومات الشخصية.
يُعد التصميم المكاني الاستراتيجي جسرًا بين التطورات الرقمية والتفاعل البشري. وتخصص المشاريع الآن ما نسبته 25–30% من المساحة الكلية للمساحات المشتركة مثل حدائق الأسطح، وصالات العمل المشترك، ومناطق الفعاليات متعددة الأغراض. وكشفت أبحاث في علم الأعصاب أن هذه المساحات تزيد من التفاعلات الجوارية بنسبة 40% مقارنةً بالتخطيطات التقليدية للشقق، مما يُعاكس اتجاهات العزلة الحضرية التي تُلاحظ في المدن ذات الكثافة السكانية العالية.
تُصبح المدن في جميع أنحاء البلاد أكثر ذكاءً من حيث الحوكمة من خلال منصات مدنية تعتمد على الذكاء الاصطناعي، تجمع بيانات مجهولة الهوية حول أمور مثل استخدام المياه والكهرباء، وطلبات الإصلاح من المستأجرين، وطريقة تنقل الأشخاص فعليًا داخل المدينة. تعمل هذه المنصات بشكل خاص بشكل جيد عند دمجها مع نماذج الميزنة التشاركية التي أصبحت نشطة حاليًا في حوالي 17 مدينة أمريكية منذ العام الماضي. ماذا يحدث؟ يقرر السكان معًا إلى أين يجب توجيه ما بين 5 إلى 15 بالمئة من أموال تشغيل المباني - غالبًا نحو مشاريع خضراء أو فعاليات مجتمعية. وتشهد النتائج على نفسها أيضًا. فقد سجلت الأحياء الرائدة انخفاضًا في معدل دوران المستأجرين بنحو 18 نقطة مئوية وفقًا لدراسات حديثة، على الرغم من تحذير بعض الخبراء من أن الآثار الطويلة الأمد لا تزال بحاجة إلى رصد.
شركة قوانغتشو يو تسي للإسكان المتكامل المحدودة
حقوق النشر © شركة قوانغتشو يوز المتكاملة للإسكان المحدودة - سياسة الخصوصية
EN
